<재개발&재건축 관련 용어 정리>
<재개발 용어사전>
국공유지, 시유지
국공유지는 국유지와 공유지를 함께 이르는 말로 국유지는 나라가 소유하는 토지를, 공유지는 공공단체가 소유하는 토지를 일컫는다. 시유지는 시가 소유자인 토지를 말한다. 국공유지 및 시유지가 포함되어 있는 경우 장기 저리로 임대료를 내거나 불하를 받는 2가지 방법이 있다. 또한 이러한 지분을 구입하는 경우 초기 투자금이 줄어드는 효과가 있다.
균형발전촉진사업
자치구별로 중심거점지역을 지정, 육성하여 지역주민의 각종 도시생활이 이곳에서 이루어질 수 있도록 복합도시를 개발하는 사업이다. 지역주민의 생활편의를 제고하는 동시에 도심 및 강남 중심의 서울 도시구조를 다핵화로 전환함으로써 지역균형 발전 및 교통ㆍ환경 등 각종 도시문제를 함께 해결하고자 하는데 목적이 있다. 뉴타운사업이 주거환경개선사업이라면, 균형발전촉진지구사업은 서울 도시공간구조를 다핵화로 전환하기 위하여 상대적으로 개발이 이루어지지 않아 낙후된 지역중심지를 실질적인 중심지로 육성하는 사업이다.
뉴타운사업
종래 민간주도의 개발이 도시기반시설에 대한 충분한 고려 없이 주택중심으로만 추진돼 난개발로 이어지는 문제점을 개선하기 위해 시행하는 새로운 기성시가지 재개발 방식이라고 할 수 있다. 주택재개발이 민간개발 편의위주로 개별주택 가치중심의 소규모 개발이라면 뉴타운개발은 공공이 원하는 민간사업으로 적정규모의 생활권역을 대상으로 한 충분한 도시기반시설을 확충하는 종합적인 도시계획사업이다.
다가구주택
전체 층의 바닥 면적의 합이 660m²(198평)이하이고 전체 층이 3층 이하(1층을 주차장으로 건설 시 4층 가능)인 주택으로 가구수는 2~19세대로 제한된다. 단독주택에 포함되기 때문에 구분등기 불가하며 가구별로 방, 부엌, 화장실, 출입구 구비되어야 한다.
다세대주택
연면적 660m² 이하, 4층 이하인 주택으로 2가구 이상 가능하다. 각 세대가 하나의 건축물 안에서 각각 독립된 주거생활의 영위할 수 있다. 따라서 구분소유 및 분양가능하며 다가구주택과 달리 공동주택에 속한다.
단독주택
주택의 구조에 의한 분류로, 공동주택이 아닌 주택을 말한다. 건축물 중 가정보육시설을 포함한 단독주택, 학생, 직장인 등의 다수인이 장기간 거주할 수 있는 구조로 된 주택인 다중주택 및 공관이 여기에 해당된다.
도시 및 주거환경 정비법
도시기능의 회복이 필요하거나 주거환경이 불량한 지역을 계획적으로 정비하고 노후ㆍ불량건축물을 효율적으로 개량하기 위하여 필요한 사항을 규정함으로써 도시환경을 개선하고 주거생활의 질을 높이는데 이바지함을 목적으로 하는 법으로 2002년 12월 30일에 제정됐다. 주거환경개선사업, 주택재개발사업, 주택재건축사업, 도시환경정비사업을 내용으로 담고있다.
도시환경정비사업
상업지역ㆍ공업지역 등으로서 토지의 효율적 이용과 도심 또는 부도심 등 도시기능의 회복이나 상권활성화 등이 필요한 지역에서 도시환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업이다.
딱지/물딱지
아파트 입주권을 일컫는다. 입주권이란 해당 사업구역 내 건물이나 토지소유자들, 또는 세입자들이 아파트를 우선 배정받을 수 있는 권리를 말한다. 물딱지란 입주권이 나오는 것이 확정되지 않은 권리를 말한다.
뚜껑
재개발 구역에서 토지와 건축물 모두 분양자격을 얻기 위해 토지 소유권과 건축물 소유권을 분리한 경우 건축물의 소유권을 말한다. 사용승인 및 준공인가 등을 받지 못한 국ㆍ공유지 등을 점유한 무허가 건축물도 해당된다. 대지권이 없이 지상권만 있는 것에서 생겨난 말이다.
비례율
조합원이 소유하고 있는 종전 토지 및 건축물의 총 감정평가액을 개발이익으로 나눈 비율이다. 개발이익은 사업 완료 후 추정되는 토지 및 건축물 총가액에서 총사업비를 제한 값이다. 재개발 사업을 통해 발생하는 이익을 조합원이 종전에 소유한 자산의 감정평가액을 기초해 조합원에게 배분하는 비율이므로 일반적으로는 비례율이 높을수록 개발이익이 많은 것을 의미한다.
연립주택
전체 층이 4층 이하이면서 연면적이 660㎡를 초과하는 주택이다. 내부구조는 주로 아파트 방식과 같으며, 난방은 개별 난방방식이 대부분이다.
재개발 조합원
정비구역지정일 기준으로 이전에 주택을 구입한 원조합원, 정비구역지정일 이후 주택이나 입주권을 구입한 승계조합원이 있으며 일정한 자격이 없는 경우나 분양신청을 하지 않거나 철회한 경우 청산조합원이 된다.
재정비촉진사업
서울시 조례로 진행된 뉴타운 사업이 법적 뒷받침이 되지 않은데다 예산 지원이 부족해 사업 진행에 어려움이 있었다. 이러한 문제점을 보완하고 한계를 극복하기 위해 도시재정비촉진을위한특별법이 제정(2005년 12월 30일)돼 재정비촉진사업에 해당하는 뉴타운사업과 균형발전촉진사업을 지원하는 법적ㆍ제도적 장치가 마련됐다.
접도율
정비 구역 내 너비 4m 이상 도로에 접한 건물의 총 수를 구역 내 건축물 총 수로 나눈 비율이다. 접도율이 높을수록 도로에 접한 건축물이 많다는 의미다.
주거환경개선사업
도시저소득주민이 집단으로 거주하는 지역으로서 정비기반시설이 극히 열악하고 노후ㆍ불량건축물이 과도하게 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업을 말한다.
주택재개발사업
정비기반시설이 열악하고 노후`불량 건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업을 말한다.
주택재건축사업
정비기반시설은 양호하나 노후ㆍ불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업을 말한다.
지분
재건축이나 재개발대상 아파트 조합원의 재산권으로 토지와 건물가격을 합친 금액이다. 비조합원은 조합원의 지분을 사면 조합원자격을 얻는다. 조합원은 대개 로열층을 우선 배정 받을 수 있기 때문에 일반 아파트거래와는 달리 지분이란 표현을 쓴다.
지분쪼개기
재개발이 예상되거나 진행되는 지역에서 기존 다가구주택이나 단독주택을 다세대주택으로 신축하거나 구분등기를 통해 조합원 수와 분양자격을 늘리는 방법을 말한다.
지분합치기
지분쪼개기를 통해 다세대주택으로 변경된 주택을 다시 단독ㆍ다가구주택으로 전환하거나 조합원이 구역 내 지분을 추가로 매입하는 것을 말한다.
토지거래허가제
국토이용관리법에서 규정하고 있는 토지거래허가제는 토지의 투기적인 거래 방지와 지가의 급격한 상승으로 인하여 생기게 될 토지이용질서의 문란을 방지하기 위해 도입된 제도다. 토지거래허가제는 전국의 모든 토지거래에 적용되는 것이 아니라 건설교통부장관이 지정한 토지거래계약허가구역 안에 있는 토지에 관한 계약에 대하여 적용된다.
호수밀도
정비구역 면적 1헥타아르(ha)당 건축된 건축물의 동수를 말하며 호수밀도가 높으면 조합원 수가 많게 돼 재개발 사업의 수익성이 떨어진다.
시공사 선정방법과 계약방법
신문공고 등의 방법으로 입찰참가 회사를 공모하는 방법으로 균등한 기회를 제공하고 담합 가능성이 적다는 메리트가 있지만 과당경쟁으로 부적격사의 낙찰 소지가 있습니다.
2) 지명경쟁입찰
시공능력을 고려하여 가장 적격이라고 인정되는 3∼5 개사를 선정하여 입찰에 참여시키는 형태입니다.
지명경쟁입찰 방식은 부적격 시공사가 낙찰될 가능성이 낮습니다만
입찰 참가자간에 담합이 발생할 우려가 있습니다.
1) 도급제
사업에 필요한 공사비를 계약시점 기준으로 공사금액을 책정하여 계약하는 방식입니다.
2) 지분제
시공사
부담이 늘어날 우려가 있기 때문에 지분제 방식은 매우 드물게 사용됩니다.
<재건축 용어사전>
재건축
노후,불량주택을 법률(주택건설촉진법 및 집합건물의소유및관리에관한법률)에서 정한 절차에 따라 철거하고, 그 철거한 대지위에 새로운 주택을 건설하기 위해 기존 주택의 소유자가 자율적으로 조합을 결성해 주택건설사업자 등록이 되어있는 시공사와 공동사업주체가 되어 주택을 건설하는 사업이다.
재건축추진위원회
재건축추진위원회는 법령에 근거를 둔 것이 아니라 재건축을 추진하고자 하는 일부의 소유자들이 재건축조합의 설립을 목적으로 결성한 임의단체로서, 재건축조합이 설립되면 그 목적을 달성하고 자동적으로 소멸되는 한시적 기구이다.
재건축조합
재건축조합은 주택건설촉진법으로 정하는 일정한 기준에 해당하는 노후, 불량한 주택을 철거하고 그 철거한 대지위에 주택을 건설하기 위하여 기존 주택의 소유자가 설립한 주택조합을 말한다.
조합원
조합원은 사업시행구역 안의 노후·불량 주택 또는 상가등 복리시설의 소유자(당해 주택 및 상가등 복리시설에 부속되는 대지를 포함한다.)로서 재건축 동의한 자를 말한다.
조합원의 권리는 관리처분계획으로 정한 주택 등의 분양청구권, 총회의 출석권, 발언권 및 의결권, 임원과 대의원 선출권 및 피선출권 손실보상 청구권 등이 있다.
조합원의 의무는 부과금, 청산금 및 지연손실금(이주지연, 계약지연, 조합원 분쟁으로 인한 지연등을 포함)의 납부의무 관계법령 및 조합규약, 총회등의 의결사항 준수 의무 등이 있다.
조합규약
주민 자율에 의한 재건축사업을 추진하기 위해서는 조합의 운영, 결의방법, 조합원의 권리, 의무등을 규정하는 조합규정이 필요하다. 이에따라 조합원 전원이 연명으로 서명 날인한 규약을 조합규약이라 한다.
안전진단
재건축추진위원회가 관할 행정관청에 조합 설립인가 신청전에 우선적으로 해당 시장, 군수 또는 자치구의 구청장에게 안전진단을 신청해야 하며 이때 각 지방자치단체 장은 안전진단을 실시할 기관을 지정하여 안전진단을 실시하며 이 결과에 따라 재건축 진행의 가부가 결정된다.
조합설립인가
재건축조합을 구성하여 그 구성원의 주택을 건설하고자 할 때에는 관할 시장 등의 인가를 받아야 하며, 인가 받은 내용을 변경하거나 재건축조합을 해산하고자 할 때에도 또한 인가를 받아야 한다.
공사계약 체결방식
도급제
일반적인 건축공사의 발주방식으로 건축물의 평당공사비를 정하여 공사계약을 체결하는 것으로 사업이 진행되는 도중에 물가상승이나 설계변경 등 공사비 증가용인이 있을 경우 조합원의 추가 부담이 필요하다. 건축공사의 진행속도가 빠르고, 시공사는 공사비만 받게 되므로 개발이익이 조합원에게 환원된다는 장점이 있다. 그러나 개발이익이 현실화되기 이전에 수차례에 걸쳐 건축비를 지불할 수 있기 때문에 조합원에게 금전적 부담이 될 수 있다.
지분제
조합운의 소유토지 또는 건축면적에 따라 일정비율의 아파트 면적을 조합원에게 제공하고 잔여주택과 상가, 복리시설 등은 매각하여 공사비에 충당하는 것을 말한다. 조합원 부담금을 계약당시로 고정시켜 주민들에게 확실한 개발 이익을 보장하는 대신 사업결과에 따른 추가이익은 시공사에게 돌아가게 된다.
신탁등기
신탁등기는 재건축사업의 원활한 진행을 위하여 조합원 소유로 되어 있는 토지 또는 주택 등 개인재산을 일정기간 동안 사업시행자인 조합에 신탁하여 관리처분하게 하는 것이다. 신탁등기를 하게되면 실질적인 소유권은 조합원이 갖고, 형식적(등기부등본 상 조합명의로 신탁등기가 된다)인 소유권은 조합이 갖게되는 것을 말한다.
사업계획승인
재건축조합이 추진하고 있는 주택건설사업에 관한 일체의 사업내용(조합원의 확정, 주택이나 복리시설의 규모 배치와 배분기준등)을 최종적으로 확정하고 승인하는 행정처분 절차를 말한다. 사업계획승인이 나야 구건물의 철거 및 신건물의 착공등 본격적인 재건축사업을 진행할 수 있다.
매도청구권
재건축에 참가하는 구분소유자 등이 재건축결의에 불참한 구분소유자에 대하여 일정한 절차를 거쳐 구분소유권의 매도를 청구하는 권리이다.
관리처분계획
관리처분계획은 조합원이 출자한 재산권의 평가방법, 새로 건축된 건축물과 대지지분을 조합원에게 배분하는 기준등을 말하며, 사실상 재건축 조합의 조합원들이 취득할 건축물 및 대지지분이 얼마인지, 재건축 종료 후 부담하여야 할 건축비 등의 부담금이 얼마인지, 정산 받을 금액은 얼마인지를 가늠할 수 있는 중요한 기준이 된다.
이주비
원칙적으로 주택이 철거되는 조합원은 자신의 부담으로 이주하여야 한다. 그러나 대부분의 재건축조합은 이주비의 지원을 희망하는 조합원에게 시공사와 약정에 따라 시공사가 이를 대여하여 주는 것이 일반적이다. 시공사가 이주비를 대여할 경우 조합원의 사업시행구역내 소유토지를 담보로 잡거나, 이주비 상당액의 대출금 상환이행각서와 약속어음을 공증받고 지원한다.
대지지분
대지지분은 각 세대가 현재 가지고 있는 토지 소유분을 말한다. 대지지분은 단지 내 대지 면적을 전체 세대수로 나눈 대지의 몫으로 각 평형을 고려해 계산한다. 용적률이 낮고 아파트의 세대수와 건축면적이 작은 단지 일수록 대지지분은 늘어나게 된다.
대지지분은 무상입주평형과 추가분담금 산정의 기준이 되기 때문에 재건축사업의 수익성을 가늠하는 핵심적인 사항이 된다. 대지지분이 클수록 무상입주 할 수 있는 아파트의 평형이 커지게 되고, 추가분담금도 줄어들기 때문이다. 이에 따라 재건축 투자를 생각하는 수요자라면 구입하고자 하는 아파트의 평형보다는 해당 평형의 대지지분을 반드시 확인해야 한다.
무상지분율
무상지분율은 건설사가 대지 지분을 기준으로 어느 정도의 평형을 추가분담금 없이 줄 수 있는가를 나타내는 비율이다. 예를 들어 17평형 아파트의 대지지분이 20평인 상황에서 해당 아파트의 재건축 무상지분율이 120%로 정해진다면, 대지지분에 무상지분율을 곱한 24평형이 추가분담금 없이 소유할 수 있는 평형이 되는 것이다.
만약 재건축에 따라 30평형에 입주를 생각한다면 24평은 무상지분으로 제공되는 만큼 나머지 6평만큼의 비용만 지불하면 가능하게 되는 것이다. 이 때 6평만큼 부담하는 비용이 바로 추가분담금이 된다.
무상지분율의 계산방법은 우선 아파트와 단지 내 상가 분양을 통해서 얻어지는 총수입에서 재건축에 소요되는 총비용(공사비, 부담금, 부가세 등)을 제외한 해당 재건축사업의 전체수익을 먼저 구한다. 이 수익금을 일반 평당 평균 분양가로 나눠서 해당 재건축사업의 조합원 전체에게 돌아가는 무상제공면적을 산출한다. 그리고 이 무상제공면적을 대지면적으로 나누면 무상지분율이 나오게 된다.
무상지분율은 사업에 대한 총수입, 지출, 분양가 등의 전반적인 계획이 나와야 알 수 있기 때문에 사업 초기 재건축 단지에서 확인하기가 어렵다.
<도시및주거환경정비법에 따른 재개발·재건축 추진절차>
1) 용어의 정의
♠정비구역: 정비사업을 계획적으로 시행하기 위해 도시및주거환경정비법의 규정에 의하여 지정·고시된 구역
♠정비사업: 정비구역안에서 하는 다음의 사업
. 주거환경개선사업:도시저소득주민이 집단거주+정비기반시설 극히 열악+노후·불량건축물
. 주택재개발사업: 정비기반시설 열악+노후·불량건축물
. 주택재건축사업: 정비기반시설 양호+노후·불량건축물
. 도시환경정비사업: 상업지역·공업지역+토지의효율적이용 및 도시기능회복
♠사업시행자: 정비사업을 시행하는 자
♠주택공사 등: 대한주택공사 또는 지방공사
♠정관 등: 조합->정관, 토지등소유자->규약, 행정청->시행규정
♠계획의 종류(4가지): 정비기본계획, 정비계획, 사업시행계획, 관리처분계획
2) 기본계획 수립
♠수립권자: 특·광·시장, 10년단위, 5년마다 타당성검토
♠수립내용: 정비사업의 기본방향, 개략적인 정비구역의 범위, 건축물의 밀도계획
♠수립절차: 기본계획수립(특·광·시장)->14일이상 주민공람, 지방의회 의견청취->지방도시계획위원회의 심의->승인(도지사, ※수립권자가 시장인 경우만, 관계 행정기관의 장과 협의->지방도시계획위원회의 심의)->고시(특·광·시장)->(건)장관에게 보고
♠예외: 인구 50만명 미만의 시는 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 수요가 많지 아니한 점을 고려하여 도시·주거환경정비기본계획을 수립하지 아니하고 정비구역을 지정할 수 있도록 함으로써 계획수립의 부담을 덜 수 있도록 함
3) 정비구역의 지정
♠지정권자: 시·도시사
♠지정절차: 정비계획수립(시장·군수)->14일이상 주민공람, 지방의회 의견청취->정비구역지정신청(정비계획첨부)->지정(시·도지사, 지방도시계획위원회 심의)->고시·주민설명회->(건)에게 보고
♠경과조치
. 주촉법의 규정에 의하여 재건축을 추진하기 위하여 지구단위계획구역으로 결정된 구역은 주택재건축구역으로, 아파트지구개발기본계획과 지구단위계획은 정비계획으로 본다.
. 주촉법의 규정에 의하여 조합설립 인가를 받은 경우 당해 시행지역을 정비구역으로 본다.
♠행위제한: 정비계획의 내용에 적합하지 아니한 건축물 또는 공작물을 설치할 수 없다.(시장·군수의 허가필요)
♠정비구역을 지정하여 주택재건축사업을 시행하는 경우에는 300호 이상의 주택 또는 1만제곱미터 이상의 부지면적규모를 갖추어야 정비구역으로 지정될 수 있도록 함
4) 조합설립추진위원회 구성
♠구성절차: 토지 등 소유자의 1/2이상의 동의+5인이상위원(위원장포함)->시장·군수의 승인
♠수행업무: 안전진단신청, 정비사업전문관리업자 선정(경쟁입찰), 개략적인 정비사업시행계획서의 작성, 조합설립인가 준비 등
♠조직 및 운영
. 위원장 1인 + 감사 + 위원3인이상
. 토지 등 소유자는 운영에 필요한 경비를 납부
. 위원회가 행한 업무는 총회에 보고
. 위원회의 권리와 의무는 조합이 포괄승계, 회계장부 및 관련서류는 조합설립인가일 30일내 조합에 인계
. 위원의 교체 및 해임요구 : 토지 등 소유자의 1/3이상의 연서
5) 안전진단(주택재건축사업인 경우만)
♠ 절차: 안전진단신청(추진위원회)->안전진단 실시여부 결정(시장·군수, 시·도지사의 사전평가)->안전진단기관 지정->안전진단실시(안전진단기관)->안전진단결과보고서 작성 및 제출->주택재건축사업의 시행여부 결정(시장·군수, 안전진단결과+도시관리계획및지역여건 등 종합적인 검토후)
6) 조합설립인가(주거환경개선사업인 경우 제외)
♠절차: 인가신청(동의+정관+필요서류)->인가(시장·군수)->설립등기(인가후 30일내)
♠동의: 주택재개발사업·도시환경정비사업->토지등소유자의 4/5이상
주택재건축사업->각동별 구분소유자및의결권의 2/3이상+
(재건축결의로 봄) 전체 구분소유자및의결권의 4/5이상)
♠조합의 성격: 권리능력·행위능력·당사자능력을 갖는 공법상의 비영리사단법인, 주택건설촉진법의 "주택공급"에 관한 규정을 적용함에 있어 조합을 사업주체로 봄
♠구성 임원(조합장1인, 이사, 감사) + 총회(조합원으로 구성) + 대의원회
♠효력
. 주택재건축사업: 조합설립인가일 현재 조합원 전체의 공동소유인 토지 또는 건축물에 대하여는 조합소유의 토지 또는 건축물로 본다(관리처분계획에 이를 명시)
. 매도청구권: 주택재건축사업 시행자가 조합설립의 동의를 하지 아니한 자에게 청구할 수 있는 권리로서 집합건물의소유및관리에관한법률제48조의 규정(재건축결의->조합설립의동의, 구분소유권및대지사용권->토지또는건축물의소유권과 그 밖의 권리)을 준용
. 임대차 등의 존속기간: 조합설립인가일 이후에 지상권·전세권·임차권의 권리를 가진자는 민법·임대차보호법·상가건물임대차보호법의 최단존속기간을 주장할 수 없다.
. 공탁: 조합설립인가일 현재 토지 등 소유자의 소재확인이 현저히 곤란한 경우->2일간신문,이회이상공고->30일경과->토지 등을 감정평가->평가금액을 법원에 공탁
♠기타: 본법에 규정된 것을 제외하고는 민법 중 사단법인에 관한 규정을 준용
※주민대표회의(주거환경개선사업인 경우, 5인~15인으로 구성)
7) 사업시행인가
♠절차: 사업시행계획서 작성(동의, 사업시행자)->사업시행인가신청(계획서+정관 등+서류 첨부)->사업시행인가(시장·군수, 30일이상 일반인 공람, 정비구역외 주택재건축사업인 경우 건축위원회의 심의)->작성·인가고시
♠동의: 토지면적의 2/3이상+토지 등 소유자의 4/5이상
♠사업시행계획서의 내용
. 건축물배치계획을 포함한 토지이용계획
. 정비기반시설 및 공동이용시설의 설치계획
. 건축물의 높이 및 용적률 등에 관한 건축계획 등
♠의제사항: 주촉법에 의한 사업계획 승인, 건축법에 의한 건축허가 및 가설건축물의 건축허가 및 축조신고 등
8) 시공자의 선정
♠조합의 정관 등이 정하는 경쟁입찰 방법으로 건설업자, 등록업자를 선정
♠조합 또는 토지 등 소유자와 시공자와의 관계 : 민법상 도급관계
♠시공자는 도급받은 공사의 시공보증을 위하여 건설교통부령이 정하는 기관의 시공보증서를 조합에 제출하여야 함
9) 관리처분계획의 인가
♠절차: 통지 및 분양공고(사업시행자, 사업시행인가·고시후 21이내, 개략적인 부담금내역 및 분양신청기간등)->분양신청(토지 등 소유자, 분양신청기간 이내)->현금청산(사업시행자, 해당하게 된 날부터 150일 이내)->관리처분계획수립(사업시행자)->30일이상 공람 및 의견청취->관리처분계획의 인가신청->관리처분계획인가(시장·군수)->인가여부 결정·통보(30일 이내,->사업시행자)->인가고시(시장·군수)->인가내용통지(사업시행자->분양신청을 한 자)
♠관리처분계획의 내용
. 분양설계(분양신청기간이 만료되는 날 기준)
※ 1세대 1이상 주택, 1주택 2인이상 공유시->1주택 공급을 원칙, 주택재건축사업의 경우에는 1세대2이상 주택->2이상의 주택을 공급할 수 있음. 다만 (건)령이 정하는 지역은 2이하의 주택을 공급
. 분양대상자별 분양예정 대지·건축물의 추산액/종전 토지·건축물의 명세 및 가격(사업시행인가 고시일 기준)
. 정비사업비의 추산액 및 조합원부담규모 및 부담시기
. 종전의 토지·건축물에 관한 소유권 외의 권리명세 등
♠관리처분계획의 인가의 효력
. 종전의 토지 또는 건축물의 소유자·지상권자·전세권자·임차권자 등 권리자는 인가·고시~이전의 고시가 있는 날까지 사용·수익정지
※ 지상권자·전세권자·임차권자의 권리 : 계약해지권, 금전반환청구권(->사업시행자, 구상권행사, 토지 등 소유자에게 귀속될 대지 또는 건축물을 압류할 수 있음
. 정비사업(주거환경개선사업은 제외)의 시행으로 건설된 건축물은 인가된 관리처분계획에 따라 토지 등 소유자에게 공급하여야 함
. 공급대상자에게 공급하고 남은 주택은 일반공급할 수 있다. 이 경우 공급방법 및 절차 등에 관하여는 주촉법의 '주택공급'에 관한 규정을 준용
. 주택재건축사업의 경우 1세대가 2 이상의 주택을 소유한 경우에는 2 이상의 주택을 공급할 수 있으나, 투기과열지구안에서는 1세대가 2 이상의 주택을 소유하더라도 2 이하의 주택을 공급
♠절차: 동·호수추첨->이주비지급->신탁등기->철거 및 멸실->착공신고(사업시행자->시장·군수)->시공보증서 제출여부 확인(시장·군수)
♠신탁등기
. 신탁등기의 내용: 신탁등기는 재건축사업의 원활한 진행을 위하여 조합원 소유로 되어 있는 대상 토지 또는 주택 등에 대하여 일정기간 동안 조합에 관리처분을 시키는 것이다. 신탁등기를 하게되면 실질적인 소유권은 조합원이 갖지만, 형식적인 소유권은 조합이 갖는다. 조합은 신탁된 조합원의 재산권을 재건축사업시행 목적에 적합하게 행사하여야 하며, 재건축사업이 종료되면 즉시 신탁을 해지하고 조합원에게 반환해야 한다.
. 신탁등기는 조합원 상호간의 권리를 보호하고, 사업을 원활하게 추진하기 위해 실시
. 신탁등기를 하지 않으면, 다음과 같은 불편이 있다.
- 신축아파트의 면적이 이전 면적보다 클 경우 조합원의대지지분 변동에따른 등기절차 복잡
- 일반분양자들에 대한 지분 등기이전 절차가 매우 복잡할 뿐만 아니라 많은 비용이 소요
- 조합원 개개인이 사업시행자가 됨으로 일반분양자의 분양계약서에 조합원 전원의 날인이 필요함
- 건물준공후 일반분양자에 대한 소유권 이전등기시 조합원 전원의 매도용 인감증명서를 첨부해야 함
. 신탁등기의 실시시기: 일반적으로 조합설립인가 후 사업시행계획 인가 신청을 준비하면서 신탁등기를 한다.
. 신탁등기 관련 서류
- 등기권리증(분실자는 확인서면으로 대체), 주민등록등본 1부(최근 3개월 이내 발급분)
- 인감도장 및 인감증명서 1부(용도 : 신탁등기용, 최근 3개월 이내 발급 분)
- 신탁원부, 등기원인증서, 주무관청의 허가서, 대위원인을 증명하는 서면 및 신탁재산임을 증명하는 서면
♠절차: 준공인가신청(시행자)->준공검사(시장·군수)->준공인가 및 공사완료고시(관계 행정기관의 장과 협의)
12) 소유권이전고시 등
♠절차 : 대지확정측량·토지분할(시행자, 공사완료고시 후 지체없이)->통지(->분양받을자,관리처분계획에 정한 사항)->대지 또는 건축물의 소유권이전->소유권이전고시->보고(->시장·군수)
♠효력: 소유권이전고시후 종전의 토지 또는 건축물에 설정된 지상권·전세권·저당권·임차권 등 권리는 소유권을 이전받은 대지 또는 건축물에 설정된 것으로 본다
♠시기: 소유권이전의 고시가 있은 후
♠청산금 = 분양받은 대지 또는 건축물의 가격 - 종전에 토지 도는 건축물의 가격
♠정관 등에서 정하거나 총회의 의결을 거쳐 따로 정한 경우 다음의 시기로 조정가능
♠관리처분계획인가~이전고시일까지 일정기간별로 분할징수 또는 분할지급
14) 소유권이전의 등기
♠소유권의 이전고시가 있는 때에는 지체없이 해당 등기를 등기소에 촉탁 또는 신청하여야 함
♠다른등기의 제한: 이전고시~등기날까지 저당권 등의 다른 등기를 하지 못함
2014년 1월 22일
부동산에 미친 사람들의 모임
까페지기 골목대장 이형진
H.P 010-9164-1126 (shooterlee@hanmail.net)
"영원히 살것처럼 배우고..내일 죽을것처럼 살아라"