비례율이 이란?
*주택재개발사업에서 사업성을 언급할 때는 대부분 사람들이 “ 비례율” 얘기하고 “비례율”로 측정합니다. 지금은 폐지된 “서울특별시주택개량재개발사업업무지침”제57조에서 “비례율“이라는 용어가 나옵니다.
* 분양기준가액 = (종전소유토지 및 건축물 가액) * 비례율
* 비례율 = (구역내사업완료후의 대지 및 건축시설의 총 추산액-총사업비)/ 구역내 종전토지 및 건축물의 총가액
* 총사업비에는 설계감리비, 시설공사비, 경비 등 조합원 전체가 부담하여야 할 사업비를 말한다.
서울특별시주택개량재개발사업 업무지침(합동재개발) 제57조
제57조 [분양기준가액의 산정]
① 조합원에 대한 대지 및 건축시설 분양의 기준이 되는 분양대상자별 분양기준 가액의 산정은 다음 산식의 사용을 원칙으로 한다.
* 분양기준가액 = (종전소유토지 및 건축물 가액) * 비례율
* 비례율=(구역내사업완료후의 대지 및 건축시설의 총 추산액-총사업비) /구역내 종전토지 및 건축물의 총가액
② 전하의 비례율 산식 중 총사업비에는 설계감리비, 시설공사비, 경비 등 조합원 전체가 부담하여야 할 사업비를 말한다.
③ 종전의 건축물을 손실보상으로 처분하는 때에는 제1항의 분양기준가액을 토지만을 대상으로 산정할 수 있으며, 정관이 정하는 바에 따라 희망하는 조합원에게는 분양기준가액에 손실보상액을 합산할 수 있다.
[비례율 공식 응용]
비례율= 총 분양수익금 - 총사업비 = 총이익금
종전토지 및건축물 총감정평가액 총감정평가금액
① 감정가액 = 사업시행인가 시점의 가격으로 보상평가 준용하며,
당해 재개발사업에 따른 개발이익은 배제하고 평가 된 금액
(종전토지와 건축물평가금액)
② 권리가액 = 종전토지건축물의 감정평가금액 * 비례율
③ 추가부담금 = 조합원분양가 - 최종 권리가액
위 사항과 같이 감정가액과 권리가액은 다른 용어이며, 그 구분 경계선에 “비례율“이 있습니다.
이 비례율이 중요한 이유는 감정평가금액에다가 비례율를 곱하여 권리가액을 뽑아내고, 그 가액과 조합원분양가의 차액이 추가부담금이 되기 때문입니다.
① 조합원분양가 < 권리가액 : 청산금 발생, 차액만큼 청산금 지급 받음.
② 조합원분양가 = 권리가액 : 이런 경우는 실무상 못 봤음. (공덕삼성4차에서 한 번 본 것 같기도 하고.)
③ 조합원분양가 > 권리가액 : 청산금 발생, 차액만큼 추가부담금 지불해야 함.
* 비례율의 구분 ( 우리 “뉴타운 길라잡이” 회원님의 이해를 돕기 위하여 저가 임의로 구분합니다. )
① 비례율 80% 미만 : 사업성이 아주 약하다
② 비례율 80% ~ 90% 전후· : 사업성이 일반적
③ 비례율 100% : 양호한 사업
④ 비례율 120% : 사업성이 아주 좋다.
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조합원 분담금은 아래와 같은 절차에 의해서 정해집니다. |
조합총매출 - 조합 총비용 = 조합 총 개발이익 (조합원 총 권리가액입니다.)
조합(원)총 개발이익 ÷ 조합원 총 종전자산가액 = 비례율
각 조합원 종전자산가액 × 비례율 = 조합원별 권리가액
배정평형 조합원분양가 - 조합원별 권리가액 = 분담금(남을 경우 환급금)