★ 모든 임대차계약의 분쟁은 구두계약으로 시작된다. ★
1. 민법과 상가임대차보호법의 상반된 견해
임차인의 2기 이상의 임대료 및 관리비의 지급 연체 시 민법에는 차임연체액이 2기에 달할 경우 임대인은 계약을 해지할 수 있다고 정하고 있다.
반면에 상가건물임대차보호법은 3기의 기간을 규정하고 있다.
최근 판례는 임대인의 해지권 행사와 임차인의 갱신요구는 그 권리행사의 주체나 목적, 방식을 달리하는 별개의 제도인 점, 상가건물 임대차보호법은 임대차계약에 관한 민법의 규정을 배제하는 규정을 두고 있지 않은 점 등을 들어 상가건물 임대차의 경우에도 민법 제620조에 따라 연체 차임액이 2기 이상에 달할 경우에는 임대인이 계약을 해지할 수 있다고 봤다.
2. 상가임대차(주택임대차)의 계약갱신 및 갱신기간
상임법 제10조 제1항은 “임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구”해야 한다고 규정하고 있다.
따라서, 임차인이 계약기간을 연장하고 싶다면, 임대인과 약정한 계약기간 종료 전 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구하는 내용증명우편이 임대인에게 도달될 수 있도록 해야 한다. (도달주의).
임대인도 동일하다.
상임법에 의하면 ① 임차인의 계약갱신요구에 의하여 계약이 갱신될 수도 있고, ② 묵시의 갱신에 의하여 계약이 갱신될 수도 있다.
① 임차인의 계약갱신요구에 의한 계약갱신과 ② 묵시의 갱신에 의한 계약갱신의 차이점은 무엇인가?
상임법 제10조 제3항은 임차인의 계약갱신요구에 의한 계약갱신의 경우 전 임대차와 동일한 조건의 계약을 인정하되, 차임과 보증금이 증감될 수 있음을 규정하고 있다.
그리고 상임법 제10조 제4항은 묵시의 갱신의 경우 계약기간 만료 시 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 보는 것은 갱신요구에 의한 계약갱신과 동일하지만, 임대차계약기간의 연장은 1년으로 한정하고 있다.
따라서, 계약갱신요구에 의한 계약갱신과 묵시의 갱신의 가장 큰 차이는 계약기간 연장이 얼마인지라고 말할 수 있다.
▶ 임대차계약서상의 계약기간 2년이 지나서 묵시의 갱신이 되었는데, 묵시의 갱신으로 연장된 1년의 종료 전 3개월 정도 즈음에 임차인이 계약갱신요구를 하였다면?
가장 최근의 판례는 법률규정 그대로 종전 기간(묵시의 갱신으로 연장된 기간)이라 할 수 있는 1년만 연장된다는 취지의 판결이 내려졌다.
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