분양 열풍이 불고 있다는 한 신도시의 기사를 신문에서 본 이상원씨는 떳다방을 통해 잘만하면 짧은 기간 안에 프리미엄 장사를 해서 많은 돈을 벌 수 있을 것이라는 생각에 최근 프리미엄을 주고 분양권을 샀는데요. 이익을 봤을까요? 아니면 손해를 봤을까요?
● 분양권(分讓權)
분양권이란 사업계획승인을 얻어 건설한 주택에 청약을 하거나 또는 재개발·재건축 등에 의해 건설된 주택의 남는 물량을 일반에게 공급할 때 청약을 하여 취득한 주택을 분양받을 권리를 말하는 것으로 주택공급량이 20세대 이상인 경우는 분양권전매 할 때는 부동산거래신고를 하여야 합니다. 그리고 분양권전매란 타인에게 주택을 분양 받을 권리·자격·지위를 매도하거나 증여(상속 제외)하는 일체의 행위를 말합니다.
● 분양권 전매 방식
1. 당첨~ 분양계약 전까지
주로 떳다방에서 분양권 전매가 이루어지며 매도자가 당첨 후 인터넷으로 당첨권을 발급받아 매수자에게 주고 프리미엄을 받습니다. 그리고 프리미엄을 받았다는 영수증을 매수자에게 줍니다.
2. 분양계약 후
주로 부동산중개업소에서 전매가 이루어지며 매도자는 분양회사나 시행사와 작성한 분양계약서 등 필요한 서류들을 준비하여 매수자와 함께 매매계약서를 작성합니다. 그리고 분양회사나 시행사를 방문하여 분양계약서의 명의를 매수자 이름으로 변경합니다.
● 떳다방
떳다방이란 합법적인 중개업사무소가 아닌 천막이나 파라솔 등을 모델하우스 앞에 설치해 놓고 청약을 하여 당첨된 사람의 분양권을 프리미엄을 주고 사서 다시금 프리미엄을 받고 다시 타인에게 팔아 매도차익을 얻거나 또는 매도인과 매수인 사이에서 수수료를 받고 중개를 하는 불법 중개업자를 말합니다.
● 떳다방은 불법?
1. 중개업자가 아닌 자가 중개를 하는 것은 불법입니다. 또한, 공인중개사 자격증이 있는 자라도 중개업사무소 개설등록을 하지 않고 중개를 하는 경우도 불법입니다.
[사 건 2009도8885 공인중개사의업무 및 부동산거래신고에관한법률위반]
우씨는 2005년5월께 부동산중개사무소 사무원인 윤모씨와 공모해 대구 중구에 있는 임야 32,431㎡에 대해 매매계약을 중개하고 1억원을 받은 혐의로 기소됨. 1·2심은 모두 우씨를 윤씨의 공동정범으로 봐 벌금 1,000만원을 선고.
2. 중개업소 개설등록을 한 개업공인중개사라도 중개업소 이외의 천막 그 밖에 이동이 용이한 중개시설물을 설치해서는 아니 됩니다. [공인중개사법 제13조 2항]
● 떳다방 피해사례
사례1)
B씨는 A씨에게 5,000만원의 프리미엄을 주고 분양권을 샀으나 나중에 사기를 당했다는 사실을 알고 망연자실 했는데요. 어찌된 일일까요? 분양권에 당첨이 되면 인터넷을 통해 당첨권을 출력할 수 있는데요. 시행사나 분양회사와 분양계약을 하기 전에 분양권을 전매하고자 하는 경우에는 매도자는 이 당첨권을 매수자에게 주고 프리미엄을 받은 후 영수증을 써줍니다. 그리고 약1주일 정도 후에 매도자는 시행사나 분양회사와 분양계약을 맺게 되는데요. 이 기간에 여유가 있다는 점을 안 A씨가 자신의 분양권을 B씨이외에 다른 사람들에게도 판 것입니다. 분양을 받지 못한 B씨와 같은 사람들은 일명 ‘물딱지’라는 것을 산 것이지요. 아주 흔한 경우는 아니지만 처음부터 사기를 치려고 마음을 먹고 달려드는 A씨와 같은 사람과 거래를 할 수도 있으므로 안전을 보장 받기 힘든 떳다방을 통한 분양권전매는 하지 않는 것이 좋습니다.
사례2)
떳다방을 통해 최근 신도시의 한 아파트에 당첨된 분양권을 프리미엄을 주고 산 이상원씨는 어떻게 되었을까요? 이상원씨는 분양권을 사서 손해를 보았다고 후회를 하고 있는데요. 이유는 이상원씨처럼 분양권을 산 목적이 실 거주의 목적이 아니라 분양권에 프리미엄을 붙여 되 팔아 매도차익을 얻는 것이 목적이라면 그리고 계약금을 치를 경제적 능력이 되지 않는 다면 그런데 분양계약일은 점점 다가 온다면 마지막에는 손해를 보더라도 분양권을 팔 수 밖에 없습니다.
사례3)
분양권전매의 세부적인 단계를 살펴보면 분양권 당첨 순간부터 시행사나 분양회사와 분양계약이 이루어지는 약1주일 정도 사이에 떳다방에 의해 분양권전매가 주로 이루어지고 그 후부터는 일반 부동산중개업소에서 분양권전매가 이루어 지는데요. 떳다방을 통해 분양권을 전매하는 경우 짧은 기간 동안에 양도차익이 발생하기 때문에 양도소득세를 줄이고자 하는 매수자의 요구에 의해 주로 다운계약서를 쓰는 경우가 있습니다. 얼마 전 떳다방을 통해 프리미엄 2,000만원을 주고 분양권을 산 H씨는 최근 분양권을 판 K씨로부터 협박을 당하고 프리미엄으로 2,000만원을 추가로 더 주었습니다. 이유는 분양권 매도 후 분양권의 프리미엄이 8,000만원까지 오르자 매도자 K씨로부터 이번 계약은 없던 것으로 하자는 것이었습니다. 만약에 그렇지 않으면 다운계약서를 썼다는 사실을 고발하겠다는 것이었죠. 다행이라고 해야 할지 불행이라고 해야할지 H씨는 떳다방의 중개로 K씨에게 2,000만원 추가로 더 주는 것으로 하고 합의를 볼 수 밖에 없었습니다.
● 분양권 구매 시 유의할 점은?
1. 건설회사나 조합에 분양권에 대한 가압류나 가처분이 되어 있는지 확인해봐야 합니다.
2. 중도금 연체 여부 및 중도금 대출과 대출 승계여부를 확인해봐야 합니다.
3. 아파트의 경우 분양 열기에 편승하기 보다는 지하철역과의 거리, 학교와의 거리, 직장과의 거리, 대형마트·대형병원·공원 등의 존재 여부와 주변 아파트와의 시세를 비교하여 분양권의 가격이 적정한지, 프리미엄이 적당한지 등을 꼼꼼하게 따져봐야 합니다.
4. 상가의 경우 기존 상권이 형성 되어 있지 않은 지역은 상권이 형성 되는데 2~3년 정도 걸릴 수도 있으므로 이러한 경우에는 분양 초기 단계인 분양권을 구매 할 때 철저한 상권분석을 하거나 아니면 상권이 어느 정도 형성된 다음에 상가를 구매하는 것이 좋습니다.
5. 오피스텔의 경우 분양 초기 단계인 분양권에 프리미엄이 과도하게 붙을 수 있으므로 주변 오피스텔의 가격이나 임대소득 그리고 지하철역과의 거리 등을 꼼꼼하게 비교 분석해봐야 합니다.
6. 경제적인 능력이 부족한 상태에서 분양권 프리미엄을 통한 매매차익을 얻고자 하는 경우 오히려 손해를 볼 수 있으므로 단순한 매매차익을 위한 분양권 구매는 가능한 하지 않는 것이 좋습니다.
7. 분양권을 전매하는 경우 다운계약서의 유혹을 받을 수 있으나 적발될 경우 오히려 재산 상 큰 손해를 볼 수 있으므로 다운계약서는 쓰지 않는 것이 좋습니다.
8. 떳다방처럼 안전이 보장 되지 않는 곳보다는 안전한 부동산중개업소를 통해 분양권을 구매하는 것이 좋습니다.
● 분양권 전매 절차
