경매 입찰하는 경우 정확한 입찰 가격과 입지 분석 하는 방법
초보 경매투자자가 소액 경매투자에 실패하는 이유는 가격분석에 실패하는 경우이며 한 두 개 건물이나 토지를 보고 입찰을 하다 보면 큰 낭패를 당할수도 있다. 부동산 시장 상황에 대한 정보를 최대한 수집하고 거기에 감정가의 실체를 파악한후 경매 과정을 거쳐 입찰해야 한다. 거래가격의 심한 왜곡이 있는 경우를 조심 하여야 하며 최소한 서너 군데 업소에서 이중, 삼중 부동산의 낙찰가가 적정한가를 확인한 후 입찰을 결정해야 한다.
내가 낙찰 받고자 하는 물건 주위 시세에 80%정도 이하가 적정 하며 물건의 내부 건물 상태와 관리비 미납등 도 철저하게 다져 봐야 한다.왜냐하면 공유 부분의 관리비는 낙찰자가 내야 하기 때문이다.토지는 건축을 할수 있는 경사도를 체크 해야 하며 직접 임장 활동을 하여 경사도를 체크 하는것도 좋은 방법이다.토지 이용계획원과 틀릴경우도 있기 때문이다.물건 소재지의 도시 계획과를 방문 하여 앞으로의 도시 계획을 알아 보는 것도 좋은 방법중 하나이다.(평탄한 토지는 주로 5도 이하의 경사도를 말 하며 완경사지는 5도~15도의 토지를 말하고,급경사지는 15도 이상의 경사도 토지를 말 하며 개발 허가가 쉽지 않고 토지 정리 작업시 포크래인등 기계가 들어가기가 용이치 않다. 되도록 이면 낙찰을 받지 말아야 한다)
경매 부동산에 감정가를 맹신하여 입찰했다가 시세로 오인해 높은 가격을 쓰는 바람에 잔금 넣기를 포기하는 사례가 늘고 있다. 낙찰이 안된 물건의 유찰이 많이 될수록 값싼 부동산으로 착각하기 쉽기 때문이다. 경매 투자에서는 입찰가격을 산정하는 기준을 마련하고 실제 입찰장에서 가격을 써내는 것이 매우 중요하기 때문이다.
경매 가격을 산정할 때는 감정가보다 최근 거래사례를 기준으로 얼마나 가격이 싼지를 알아봐야 한다. 아파트, 다세대주택 같은 공동주택은 거래사례를 찾기 쉽다. 그러나 단독주택이나 땅, 지방의 부동산은 거래가 한산해 매매사례를 찾기가 쉽지 않다. 따라서 초보 투자자들은 높은 가격을 쓰기 십상이다.
이럴 때 내가 알고자 하는 지역에 중개업소에 들러서 최근 거래된 사례를 찾아 본다 .급매 가격의 80%정도가 적당한데 중개업소가 비협조적일 때는 현지 주민 등을 통해 개략적이 나마 거래가를 알아 낼수도 있다. 한두 개 매물 사례보다는 다수의 물건 가격을 알아 낼수 있다면 가장 가까운 진짜 가격을 유추 할수 있다. 되도록 인근 유사 지역 내 몇 건의 거래사례를 수집을 병행 하는것도 낙찰 가격을 유추 할수 한 방법 이기도 하다.
내가 관심이 있는 부동산과 비교해 봐서 거래된 사례의 부동산이 면적과 규모에서 차이가 난다면 시세 파악이 곤란하다. 부동산 시장의 특성상 규모가 작은 부동산은 거래가가 비싸기 때문이다. 유사한 규모의 금액대 거래사례를 찾아내는 것이 중요하다.
실거래가 거래 제도 도입 등으로 거래가를 찾을 수도 있고 하지만 그래도 최소한 동일 규모의 부동산 거래 사례를 찾아내서 가격을 파악 해내는 것이 꼭 필요하다.
지금 현재는 인터넷과 더불어 부동산 인터넷 정보회사의 이용률 급증과 경매 싸이트에 급증으로 부동산 가격을 알아내기 쉬워 졌다. 정부의 부동산 정보에 공개화도 부동산 가격을 양지로 끌어낸 이유가 된다고도 불수 있다고 생각 한다. 그래도 아직은 부동산 거래의 은밀성 이 존재 하고 있으며 얼마든지 조작이 가능하다.한 예로 아파트부녀회의 가격담합이 한 사례이다.
조작된 부동산 가격의 피해를 입지 않기 위해서는 몇몇 중개업소에 전화를 해서 매도인 입장에서 그리고 반대로 매수인 입장에서 시세를 문의 해보고 시세를 파악 해봐야 한다.되도록 객관적이고 체계화 된 금액대의 통계치를 파악할 수 있어야 하며 가격 형성대를 나름 추론 할줄 알아야 한다.공인 중개사 사무실 방문과(매도인 매수인 입장으로 문의) 직거래 장터에서 시세를 파악 하기도 하고 인터넷 포털사이트나 생활 정보지에 직거래 매물로 나온 유사매물 서너개를 매도자와 매수자 입장에서 집중적으로 가격을 파악해 인터넷 검색을 하는것도 좋은 방법이다.
경매로 부동산을 살 때는 종목에 따라 시세 파악을 달리하는 것이 바람직하다. 종목에 따라 사용가치와 교환가치가 다르고 공급과 효용성이 다르기 때문이다. 아파트 ,단독, 빌라등 주거시설은 거래가 많고 최초 분양가를 알아내기 쉬우며 분양가는 시행 시공사의 원가와 이윤을 보태고 프리미엄이 덧붙여진 상태에서 시장가격이 형성된다.
거래량이 적은 전원·농가주택, 토지 등은 형성된 가격이 천차만별이어서 더 신중하게 가격을 알아봐야 한다. 거래 파악이 어려운 만큼 발품을 많이 팔아야 한다. 친한 중개업자의 도움이 필요하다. 최소 3건 이상의 유사 매물을 비교, 분석한 후 가장 최근에 거래된 매물들을 찾아봐야 한다. 특히 최근에 급하게 매도했던 급매물을 중심으로 가격을 알아내면 정확한 시세거래를 파악할 수 있다. 토지의 경우 표준지 공시지가와 보상가 등도 참고해 가격을 유추해봐야 한다.
언제나 부동산은 미래가치와 함께 효용성을 중심으로 가격을 산정해야 한다. 아무리 투자의 필요성이 있어 보이고 미래가치가 괜찬다 하더라도 실제 효용가치가 없다면 비싼 금액을 치를 필요가 없으며 꼭 사고 싶은 금액을 기준해 부동산을 매입하는 것이 후회 없는 부동산 투자법이다.
제일 중요한게 명도 인데 낙찰 받기전 미리 임차인등에게 적당한 금약으로 협의를 하는 방법도 있고 특히 유치권 행사가 진행중에 있는 건물은 미리 유치권자와 협의 하는것도 방법이다.법원에 제출한 유치권 내용 하고도 틀릴수가 있기 때문이다.마지막으로 입찰을 참여를 하는 사람들의 수를 예상 하려면 입찰하기 하루전에 유명 경매 싸이트에 들어가서 방문 횟수도 체크를 하는 것도 중요한 방법이다.어째든 어떤 물건이든 현장 방문 임장 활동을 하는게 제일 중요하다.상가든 아파트든 토지 또는 상가 주택이나 올 상가라도 현장 방문 해서 입지 및 상권분석을 정확하게 추론 해 보아야 한다