포괄 승계와 한정 승계(승인)의 내용과 부동산과의 상관 관계
한정 승인(승계)란 채무.채권 관계에서 일정한 부문 즉 채무액 수준에서 상속을 받거나 책임을 진다는 것이고 포괄승계(승인)은 채권.채무에 대한 모든것을 승계 즉 책임을 진다는 것이죠.
한정승인이란 민법 제1028조에 근거한 것으로 상속인이 상속으로 인하여 취득할 재산의 한도에서 피상속인의 채무와 유증을 변제할 것을 조건으로 상속을 승인하는 것을 말합니다.
상속인은 상속개시있음을 안 날로부터 3월내에 한정승인을 할 수 있으며, 예외적으로 상속인이 상속채무가 상속재산을 초과하는 사실을 중대한 과실없이 3월내에 알지 못하고 단순승인을 한 경우에는 그 사실을 안 날부터 3월내에 한정승인을 할 수 있습니다. 후자의 한정승인을 특별한정승인이라 하며, 특별 한정 승인권은 일신전속권이기는 하나 재산상에 관한 것으로 상속이 된다고 합니다.(한정 승인은 채무문제 있어서 상속을 받을때 채무 부채 만큼만 상속을 승인한다는 뜻.그이상의 채무는 책임을 안져도 됨)
포괄 승계란.상속인이 상속 개시된 때로부터 피상속인의 일신에 전속한 것을 제외하고 재산에 관한 포괄적 권리 · 의무를 승계하는 것을 말한다(민법 제1005조). 포괄승계는 상속개시의 때, 즉 피상속인이 사망한 때에 행하여지며, 특히 상속인의 의사표시나 신고를 필요로 하지 않는다. 그런데 포괄승계의 대상이 되는 재산은 일신전속권)을 제외한 모든 재산적 가치 있는 권리 · 의무 입니다.[의무의 경우에는 상대방(권리자)이 보아 재산적 가치가 있으면 된다].
포괄승계한 상속재산은 상속인이 이전부터 가지고 있던 재산과 마찬가지로 상속인의 재산을 구성하게 되는데, 부동산의 경우에는 등기를 필요로 하지 않으나(민법 제187조 본문) 등기를 하지 않으면 이를 처분하지 못한다(민법 제187조 단서).
보통 한정 승계와 포괄 승계는 상속이나 대출 부가가치세등 여러 부분에서 법의 단서로 이용 하고 있습니다.상속에서의 한정 승인은 채무 만큼의 부담은 같는다는 거고 대출에서는 포괄승인은 (채권관계.즉 카드등 은행채무를 전부 감당하는것,한정승인은 일부 채무만 감당 하는것)여러가지 절차에 따른 사항이 있는데 부동산 관계에서는 상가 부분에 대하여 부가가치세를 편하게 해결 할때 임대 사업,양도,양수를 할때 포괄 승계 계약서를 작성 하던지 특약 사항에 넣기도 합니다.
주택임대사업자 포괄승계 절차
1. 매매계약서 특약에
"매수인은 매도인의 임대사업자 지위를 포괄승계한다."
라는 내용을 꼭 명시합니다.
2. 매수인이 구청에 주택임대사업자 등록을 합니다.
* 매수인 주소지 시군구청 건축과
구비서류 : 계약서, 신분증, 신청서
여러 세대의 경우 세대당 면적이 나오는
각 호실별 등기부 또는 건축물대장
3. 매도인의 매각신고
* 매도인 주소 시군구청 건축과
구비서류 : 매수인의 임대사업자등록증사본,
매매계약서사본