도시개발법
도시개발법상 개발구역이 지정되면 개발계획이 수립된다.
개발구역이 지정되어 있으면 개발계획을 확인하고 "지정권자"를 확인하라
1. 개발구역에서의 확인사항
1) 시행자가 누구인가?
사업을 진행하는 시행자가 그 사업에 대하여 매우잘안다.
2) 시행방식을 확인한다.
- 수용,사용방식
- 환지방식
2.개발사업의 시행방식이 수용,사용방식일 경우의 주의사항
* 시점파악이 중요하며 3가지 경우가 있다.
1) Case1- 구역지정과 계획수립이 동시에 지정됨
2) Case2- 구역지정후에 계획수립됨(2년이내에 지정)
- 구역지정하여 개발제한한후 2년이내에 개발계획을 수립한다.
- 개발계획 수립된 날짜가 표준지공시지가 기준이 된다.
3) Case3- 구역지정과 계획수립 이후에 지장물조사를 마치고 세목고시를 함.
- 급하게 구역지정과 계획수립을 한후 지장물 조사를 마치고 세목고시를
하는데 세목고지를 기준으로 표준지공시지가를 기준으로 보상평가한다.
* 수용사용방식지의 경매 감정가격과 실제 보상가격은 상기와 같은이유로 틀리다.
3. 개발구역 확인방법
1)개발진흥지구, 지구단위계획지구,개발행위허가제한지역이 개발구역으로 지정될
가능성이 있다.
2)이런지역에서 기업이 부지매입을 하고 있다면 수용,사용방식으로 진행할 가능성이 높다.
기업에서 땅을 매입할때 높은가격으로 매입하나 80%까지 매입하면 철수하고 지정제안해서
개발구역으로 지정되면 나머지 20%는 강제수용되어 표준지공시지가 기준으로 보상된다.
3)이런 물건이 경매로 나왔다면 현재 부지매입이 몇 %까지 진행되었는지 확인해야 한다.
부지매입초기라면 입찰에 참여해도 좋으나 80% 가까이 부지매입이 되었다면 참여하지 않는것이
좋다.
4. 지구단위 계획지구로 지정되었을 경우 지정요청자를 확인해라
1)관공서에서 지정하였다면
- 바로하는 경우도 있지만 예산문제로 방치되는 경우가 많다
2)기업요청(지정제안)
- 기업에서 지정제안하면 개발 가능성이 매우 높고 이런경우 수용에 대한보상도 높다.
5. 환지방식
주민의 동의서를 받는곳은 환지방식으로 진행되는 곳이 많다(도시개발구역지정 확률이 높다)
주민동의서등 아무런 것이 없다면 공공수용방식이다. Ex) 검단, 판교신도시
2009-5894(1) 앙증면 현화리 786
도시개발구역(화양지구)
감정은 2009-05-20에 감정평가 하였으나 지정은 2008.10.31에 되었다.
표준지공시지가는 2008.10.31을 기준으로 한다.
감정가격을 보고 입찰하면 낭패볼수 있다.
6. 환지방식의 사업성 검토
1) 전,답,과수원 임야등 미개발 용지가 많은 지역이 좋다.
2) 해당필지는 개발부지(건물이 있는것)여야 높게 평가받는다.
3) 맹지가 경매나오면 유찰이 많이 되어 매우좋다.(땅모양이 않좋아서 저평가된 땅이유리함)
4) 국유지 공유지가 많으면 유리하다(도로,공원,학교가 많아야 좋다)
7. 환지방식의 사업절차
개발구역지정 --> 개발계획수립-> 시행자(조합)-> 실시계획
실시계획에서 도면과 환지계획이 나온다. 환지계획이 나오면 환지평가액이 나온다.
경매물건도 환지평가액을 확인해야 한다.
8.환지방식에서의 현금청산방법
1)부지정신청을 하라
소유주가 환지를 받지 않겠다고 하면 부지정신청을 하면 체비지매각이 완료되면
그금액으로 청산금을 준다.
* 최근 평택의 체비지부지가 모두 매각되는 추세이다. 이유는 삼성공장이 들어설 예정이여서
9. 환지유형
1) 증환지 : 환지받을때 기존 소유평수보다 많은 평수를 환지로 받는다.
증환된 부분은 돈으로 내야 하는데 토지주가 내지 못한다고 하면 청산된다.
2) 감한지 : 보유한 평수보다 적은 평수로 환지받기 때문에 돈으로 받는다.
* 청산금이 가장높은 보상은 환지평가이다. 조합에서 평가를 높이 세워 놓는다.
* 지분경매이나 환지는 나누어서 해주기 때문에 문제없다.
법정지상권 땅도 환지방식이면 새로은 땅을 주기때문에 투자하기 좋다.
* 도시개발구역으로 지정되어 도로저촉되어도 도로제약은 감안하지 않고
온전한 땅으로 평가하여 환지로 준다.