상가 점포 가격 산정 방법

상가 점포 가격 산정 방법

 

 

 

상가건물의 매도,매수가격의 산정은 앞선 글에서 설명한 원가법 보다는 수익법에 의한 방법으로 합니다.수익법에의한 산정이 어려울 시는 원가법에 의한 가격산정을 할 수 밖에는 없습니다.그러면 수익법에 의한 건물가격의 산정은 어떻게 할까요? 지금부터 그 방법에 대한 설명을 하도록 하겠습니다.

 

상가에는 반드시 보증금과 월세가 존재합니다.상권이 좋을 수록 보증금이 적고 월세가 많으며 상권이 좋지 않은 그 반대이면 보증금이 높고 월세가 적습니다.상가의 보증금은 대게 10%(좋은상권)-30%(나쁜상권)의 사이입니다.수익법에 의한 상가건물의 가격은 상가의 연간총수입액을 수익율(4.5%-6.5%)로 나누면 됩니다.수익율은 은행 1년정기적금 또는 1년 국채수익률의 금리보다 2%-3%높은 것이 적정치입니다.

 

◇상권분석=상가는 상권분석이 필수적이다. 주위 배후상권의 질과 양, 유효수요, 교통 접근성, 상권자체의 성쇠 정도, 도로관계, 권리금의 유무, 상가자체의 특성, 업종, 통행인의 행태, 주위 개발상황, 상권의 이동 등을 종합적으로 따져 봐야 한다.

상가는 상권분석이 필수다. 주위 배후상권의 질과 양, 유효수요, 교통 접근성, 상권자체의 성쇠 정도, 도로관계, 권리금의 유무, 상가자체의 특성, 업종, 통행인의 행태, 주위 개발상황, 상권의 이동 등을 종합적으로 따져 봐야 한다. 사진은 서울의 한 상가 밀집지역, 기사의 특정내용과 무관. 

투자가치는 연간 순영업소득 1억8000만원을 요구수익률 7%로 가정할 경우, 적정 매입가격으로 25억원이 산출됐다. 즉 25억원보다 낮으면 매입하는데 큰 문제가 없는 것이다. 이 때 요구수익률은 투자자가 바라는 수익률로 위험에 대한 비용을 감안한 최소한의 수익률을 의미한다. 상가의 경우 5~10%선에서 결정을 하는 경우가 대부분이다.

 

◇자산관리=매입 이후 공실률 최소화, 우량 임차인 지속관리 및 확보, 연체률 최소화, 건물 내용연수의 극대화 유지, 전문적인 세무관리, 효율적인 대관청 업무처리, 동일업종 유치 확대 등으로 자산가치를 극대화하는 전략을 세우고 금융지원을 최적화하는 방안을 마련한다면 이 상가를 매입하는 것이 유리하다는 판단이 섰다.