점포 가격 산정 방법
상가건물의 매도,매수가격의 산정은 앞선 글에서 설명한 원가법 보다는 수익법에 의한 방법으로 합니다.수익법에의한 산정이 어려울 시는 원가법에 의한 가격산정을 할 수 밖에는 없습니다.그러면 수익법에 의한 건물가격의 산정은 어떻게 할까요? 지금부터 그 방법에 대한 설명을 하도록 하겠습니다.
상가에는 반드시 보증금과 월세가 존재합니다.상권이 좋을 수록 보증금이 적고 월세가 많으며 상권이 좋지 않은 그 반대이면 보증금이 높고 월세가 적습니다.상가의 보증금은 대게 10%(좋은상권)-30%(나쁜상권)의 사이입니다.수익법에 의한 상가건물의 가격은 상가의 연간총수입액을 수익율(4.5%-6.5%)로 나누면 됩니다.수익율은 은행 1년정기적금 또는 1년 국채수익률의 금리보다 2%-3%높은 것이 적정치입니다.
상가건물가격산정 예시
보증금1억/월 임대료가 600만원이라면 이 상가의 적정 매도,매수가격은 얼마일가요?
보증금 1억은 월세로 전환시 연간 얼마가 되는지 먼저 계산합니다.대게 월세 전환율은 8%로 계산합니다.그럼 한번 계산해 보겠습니다.
1)보증금 월세전환금액=1억×8%=800만원(연간월세전환금액)
2)연간 월세수입=월세×12개월=600만원×12개월=7,200만원
3)연간수입총액=800만원+7,200만원=8,000만원
4)상가건물가격=연간수입총액/수익율=8,000만원/5%=16억
상기의 상가건물의 적정가격은 16억입니다.
만약 위의 건물을 16억에 매수했다고 할 시의 매수한 자의 상가의 수익률은 얼마가 되는지 한번 계산해 보겠습니다.
매수금액 16억/보증금1.6억/월임대료 600만원/대출 6억4천(40%대출,이자 4%)이라면
1)실투자금액=8억원
2)연간 월세 수입 총액=600만원×12개월=7,200만원
3)연간지출이자=6억4천×4%=2,560만원
4)이자를 공제한 연간 순수입액=7,200만원-2,560만원=4,640만원
5)상가의 수익률=연간 순 총수입액/실투자금액=4,640만원/8억원=5.8%
상기의 상가를 매수하면 연간 5.8%의 수익을 올릴 수 있습니다.은행 금리보다 2.8%나 높으므로 투자성이 우수합니다.통상 수익률이 5.5%를 초과하면 투자성이 우수한 것으로 봅니다.수익률이 7%정도이면 투자의 최상이라고 봅니다.이 이상을 바라시면 그것은 정말 욕심입니다.
이번에는 상가를 16억에 매수했다면 그리고 연6%의 수익률을 올리려면 보증금과 월 임대료를 도대체 얼마나 받아야 할지에 대하여 계산해 보도록 하겠습니다.
통상 보증금은 매수가의 10%-30%사이에서 받습니다.그리고 대출은 많이 받을 수록 지렛대 효과가 생겨서 좋습니다.통상 40%를 적정선이라고 봅니다.우선 대출이 없다는 가정하에서 한번 계산을 해보도록 하겠습니다.
1)보증금이 10%(좋은 상권의 경우)인 경우
실투자금=14억4천만원×6%=연간수입 8,640만원/12개월=월720만원의 월세를 받아야 합니다.
2)보증금이 20%(보통의 상권)인 경우
실투자금=12억8천만원×6%=연간수입 7,680만원/12개월=월640만원의 월세를 받아야 합니다.
3)보증금이 30%(안좋은 상권)인 경우
1)보증금10%,대출금 40%(대출금리 4%)
실투자금=8억×6%=4,800만원+2,560만원(대출이자)=7,360만원/12개월=613만원의 월세를 받아야 합니다.
2)보증금20%,대출금 30%(대출금리 4%)
실투자금=8억×6%=4,800만원+1,920만원(대출이자)=6,720만원/12개월=560만원의 월세를 받아야 합니다.
3)보증금30%,대출금 20%(대출금리 4%)
실투자금=8억×6%=4,800만원+1,280만원(대출이자)=6,080만원/12개월=507만원의 월세를 받아야 합니다.
임차인의 부담을 줄여 주면 공실이 생길 가능성이 적으므로 안정적인 수입을 기대할 수가 있습니다.그래서 싼 금리의 은행대출을 받는 것이 임대인,임차인 모두에게 좋습니다.자기자본만으로 할시에는 임대인의 수익은 좋지만 임차인에게는 불리하여 안정적인 수입이 발생하지 않을 수도 있습니다.임대인,임차인 모두가 상생하고 윈윈하기 위해서는 은행의 대출을 지렛대로 이용하는 것이 현명하다고 하겠습니다.대상지는 준주거지역으로 대지면적 1183.5㎡(약 358평)에 지하1층, 지상7층, 연면적 4958.7㎡(약 1500평)의 근린상가였다. 얼마 전까지 공유지분으로 돼 있었으나, 법원 판결로 1층 일부, 3~4층, 6~7층을 분할해 단독소유로 하고 있고, 지하주차장은 건물지분에 따라 공동으로 사용하고 있었다. 이 가운데 3층 절반면적과 7층은 비어 있어 임차인 모집이 필요한 상황이다.
◇상권분석=상가는 상권분석이 필수적이다. 주위 배후상권의 질과 양, 유효수요, 교통 접근성, 상권자체의 성쇠 정도, 도로관계, 권리금의 유무, 상가자체의 특성, 업종, 통행인의 행태, 주위 개발상황, 상권의 이동 등을 종합적으로 따져 봐야 한다.
◇적정가격=3층 일부 임차인은 기간만료로 임대차계약을 해지하고, 4층 임차인은 7층으로 이동시키며, 3~4층을 병원으로 임대주는 방안을 제시했다. 때 마침 임차하겠다는 병원도 있었다. 이럴 경우 상가 전체적으로도 시너지효과를 가져올 수 있고, 무엇보다 수익력을 가진 병원입점으로 상가가치는 자연히 상승되기 때문이다.
상가는 상권분석이 필수다. 주위 배후상권의 질과 양, 유효수요, 교통 접근성, 상권자체의 성쇠 정도, 도로관계, 권리금의 유무, 상가자체의 특성, 업종, 통행인의 행태, 주위 개발상황, 상권의 이동 등을 종합적으로 따져 봐야 한다. 사진은 서울의 한 상가 밀집지역, 기사의 특정내용과 무관.
투자가치는 연간 순영업소득 1억8000만원을 요구수익률 7%로 가정할 경우, 적정 매입가격으로 25억원이 산출됐다. 즉 25억원보다 낮으면 매입하는데 큰 문제가 없는 것이다. 이 때 요구수익률은 투자자가 바라는 수익률로 위험에 대한 비용을 감안한 최소한의 수익률을 의미한다. 상가의 경우 5~10%선에서 결정을 하는 경우가 대부분이다.
◇자산관리=매입 이후 공실률 최소화, 우량 임차인 지속관리 및 확보, 연체률 최소화, 건물 내용연수의 극대화 유지, 전문적인 세무관리, 효율적인 대관청 업무처리, 동일업종 유치 확대 등으로 자산가치를 극대화하는 전략을 세우고 금융지원을 최적화하는 방안을 마련한다면 이 상가를 매입하는 것이 유리하다는 판단이 섰다.