부동산뉴스
상권의 .미시적 거시적 분석 전략
1) 배후지의 주변세대수와 점포주변 유동성을 확인하고 수를 입지선정을 하라
주민세대수와 유동인구가 많은 지역은 일반적으로 업종에 크게 구애 받지 않고 장사가 잘 된다고 봐야 하기 때문이다.
유동인구 측정을 위해서 주변에 주로 은행이 어디에 있는가 대형백화점이나 유통센터는 어디에 들어서게 되는가, 대중 교통수단의 도로는 어디로 나는가, 아파트단지의 정문과 후문은 어느 도로와 연결되는가등을 통하여 위치선정을 하면 된다.
2) 1만 세대 이상 규모의 대규모 아파트 상가를 주목하라
아파트 단지 내 상가 등은 주민 밀착형 시설 업종인 세탁소, 소규모슈퍼, 미용실, 중화요리점, 비디오대여점, 방앗간 등만이 그나마 명맥을 유지하고 있을 뿐 대부분의 상가점포는 전멸 상태이다. 그러므로 이러한 와중에 생존전략으로서 대규모 아파트 단지에서는 중심권 이면서도 전체세대를 상대할 수 있는 위치의 상가를 선택하는 것이 좋다.
3) 아파트 규모는 24-32평형 주류의 단지 내 상가를 선택하라
아파트에서 거주하는 사람들은 일반 단독주택단지보다 구매력이 매우 높게 나타나고 있다. 이것은 아파트 거주민들의 수입과 지출이 높다는 것을 의미한다. 특히 세대 구성원들을 볼 때 분양평수 32평 내외 중소형 아파트는 30-40대의 가장과 평균 2명 정도의 중고등학교 자녀가 있을 것이다. 그러므로 중소형 아파트 거주민들은 주로 단지 내 상가를 이용하는 경우가 많다. 그래서 거주민들이 아파트 단지 내 상가를 이용하는데 있어서 학생들을 상대로 한 학용품, 의류, 식품 등을 취급하는 점포뿐만 아니라 각종 학원 등이 학생들로 크게 호황을 누리고있다. 그러나 40평이 넘은 대형아파트에는 50-60대가 많이 살고 있으며, 이들은 이미 어느 정도 생활기반이 잡혀있고 자녀들도 모두 컸기 때문에 단지 내 상가보다는 시내의 백화점이나 대형 유통상가를 이용하려고 한다. 그러므로 평수가 넓은 대형아파트 단지보다는 32평 이하의 중소형 아파트단지 점포에 투자하는 것이 효과적이다.
그러나 신세대 부부와 어린이 고객을 타겟으로 하는 창업 아이템이라면 20평 미만과 임대 아파트를 공략할 필요가 있다. 평수에 따라 고객이 분류된다는 사실도 이해할 필요가 있다.
4) 노점상들이 많이 있는 곳의 점포를 선택하라.
지역에서 장사가 가장 잘되는 위치에 노점상이 위치한다. 즉 노점상이 있는 곳이 바로 목 좋은 입지이다. 그러나 대부분 사람들은 이러한 사실을 잘 모르고 있다. 따라서 노점상권이 자리 잡고 있는 위치가 가장 확실한 상권이다. 그래서 점포를 처음 개점하려는 사람들은 위치를 선택할 때 노점상이 자리잡고 있는 주변의 상가가 그 지역에서 가장 붐비는 위치라는 것을 꼭 참조해야 한다. 특히 4차선 6차선도로에서도 노점상이 있는 쪽이 장사가 잘 되는 곳이다.
5) 지하철역세권 주변이나 대로변의 상가를 주목하라
일반적으로 장사가 잘되는곳은 임대료시세가 높게 마련이다. 또한 요즘 사람들은 계단이 너무 가파르거나 주차장이 없어서 차량딱지를 떼일 우려가 있거나 하면 출입을 하려고 하지 않으니까 꼭 이러한 조건을 고려하면서 점포를 골라야 된다. 사람통행은 적고 차만 다니는 통과 지역보다는 사람이 많이 모여드는 도로변 상가점포를 구입해야 된다.
6) 대형 유통시설 옆의 차별화된 점포를 선택하라
보통 대형 유통상가가 세워지면 반경 500m-1Km내의 소형상가나 아파트상가는 주민들을 대형상가로 빼앗기고 상가가 점점 쇠퇴해져 간다. 결국 기술을 밑천으로 하는 세탁소, 미용실, 음식점, 소규모 슈퍼 등 몇몇 업종만 살아남게 된다. 그러나 대형 백화점이나 판매시설은 현금이나 카드를 소지한 사람들이 구매목적으로 방문을 한다 .
7) 권리금이 있는 점포를 선택하는 것도 하나의 방책이다
기존의 점포일 경우 권리금과 시설비가 없으면 장사가 잘 안 되는 상가 일수도 있다. 그래서 초보자일 경우 점포구입시 권리금이 있는 상가 점포를 인수하는 것도 좋은 법이다. 그러나 수천 만원의 권리금에 점포를 인수하는 것보다 나중에 팔 때 어느 정도의 권리금을 받을 수 있느냐가 중요하다.
8) 은행이나 유명의류대리점이 있는 곳의 상가를 택하라
눈 여겨둔 위치 주변의 타 점포를 유심히 보면 목 좋은 곳을 짐작 할 수 있다. 주변에 금은방, 안경점, 유명 브랜드 의류 대리점 등의 위치가 바로 그곳이다. 이러한 곳은 위치가 좋지 않으면 대리점 허가 자체를 내지 않는다.
9) 두개의 도로가 겹치는 코너상가를 택하라
구체적으로 얘기하면, 초대형판매시설이 자리하고 있고 주위에 은행이 몇 개 인접해 있으며, 금은방, 안경점, 유명의류대리점등이 있는 중심상권에서 2개의 도로가 겹치는 코너점포가 가장 확실한 목 좋은 점포이다. 특히 주택 단지나 아파트단지 조성 시 어느 길, 어느 통행로로 사람이 많이 다니는가 버스의 통행로와 건널목위치 등이 어디에 있는지를 파악해야 좋은 목을 잡을 수 있다. 보통 주택단지나 아파트 단지가 조성이 되면 약 3년 정도는 지나봐야 확실하게 제자리를 잡게 된다.
목 좋은 점포 선정 전략
1) 지역상권이 잘 보호되고 점차적으로 번성할 여건을 갖추고 있는 점포
․출입구 전면 쪽이나 주변인근에 유사상가 건축 가능한 나대지가 없는 곳
․설사 경쟁 점포가 나타나더라도 위치 상 우세한 목 일 것
․동일 상가 내에 미 분양된 점포나 빈 점포가 없는 곳을 택할 것
․대규모아파트 단지나 유동인구가 많은 중소형 아파트를 끼고 있을 것
․노점상이 위치하고 유동인구가 많아 상행위가 이루어지고 있을 것
․점포주변에 금은방, 안경점, 유명 의류 대리점 같은 업종이 포진하고 있을 것
․업종허가를 내는데 지장이 없을 것
2) 상권자체가 산만하게 분산되고 쇠퇴할 조건을 갖추고 있는 점포는 유념할 것
․4차선이상도로나 철로 등이 상권을 단절시킬 우려 있는 곳
․대형 판매시설이 반경 2백-3백m이내 건축예정
․보도보다 높은 곳에 있어 상품진열 효과나 고객접근이 어려운 곳
․점포가 대로변에서 보이지 않는 곳
․같은 상가 건물 내에 빈 점포가 많고 외곽지역에 위치한 곳
․유동인구가 많아도 통과만 하는 곳
․주변 점포가 저가 상품, 보급소 위주, 기능 위주 점포일 때
․세대수는 적고 점포는 많을 때
소형 점포 입지 전략
1) 점포 전면도로의 접근로가 좋아야 한다
열차나 지하철역 그리고 공항 등 사람이 집객을 했다가 흩어지는 도로가 있는가 하면 많은 사람들을 유인하는 고객 창출형 적인 대형백화점이나 영화관, 할인점처럼 사람을 끌어들이는 도로도 있다. 중․소로 중에서 도로 이용 인구는 업종에 따라 다소 차이는 나겠지만 대략 1000명-1500명 정도면 무난하리라 보며 도로는 차만 다닐 수 있는 도로와 사람만 다닐 수 있는 곳도 있다. 그러나 이런 곳보다는 차도 다니고 사람도 다닐 수 있는 도로가 유리하고 또한 일방통행 도로도 있으나 이러한 도로는 피하는 것이 좋다.
2) 전면도로의 특성을 정확히 파악해야 한다.
도로가 넓어서 차량 통행량이 많다고 영업에 직접적으로 영향을 주는 것은 아니요,지하철이 환승역이라고 해서 매출에 비례할 수 있는 것도 아니다. 이것은 바로 앞에서 언급한대로 통과교통, 통과 유동객이 많을 수 있기 때문이다.
3) 어느 방향, 어느 쪽이 더 유리한가
사람은 내려가는 것 보다 오르는 것을 싫어한다. 그래서 상권의 형성을 가만히 지켜보면 경사가 있는 경우는 경사가 시작되는 지점과, 경사가 끝나는 지점에 상가들이 형성되게 되는 것이다.점포에 있어서 풍수 지리적으로나, 자연적 섭리적으로나, 또한 수익적 창출 측면에 있어서 중요시되는 것이 있다. 도로를 사이에 두고 동쪽, 서쪽의 가게 중에서 어느 쪽의 가게가 유리할까 하는 것을 분석해 볼 때, 서쪽이 유리하다는 것을 알 수 있다. 이것은 일조나 통풍 위생관련 문제 때문이며, 서쪽으로 해가 지기 때문에 하루 내내 서쪽에 위치한 점포에는 햇볕을 받을 수가 있다. 그러나 업종에 따라서 다소 차이는 나는데 하루 내내 햇볕을 강하게 받는 위치에 과일 가게라든지, 아이스크림 가게 등은 적절치 못하다.
통행량 조사(유동인구 조사요령)
첫째, 평일과 주말, 날씨를 차별화 해야 한다.유동인구는 평일과 주말에 따라 다르고 주말이라고 해도 토요일과 공휴일에 따라 달라질 수가 있다. 또한 유동인구는 날씨에 따라 차이가 많이 나기 때문에 이점도 고려해야 한다. 단기간에 조사를 하려고 하는 경우에는 날씨가 좋은 평일과 주말 각각 하루를 선정한다면 비교적 정확한 조사가 될 것이다.둘째, 자신이 하고자 하는 업종의 고객층과 그 시간대의 통행량에 신경을 써야 한다.주부들을 대상으로 하는 업종이라면 오전11시부터 오후5시까지 신경을 써야 하며, 학생들을 대상으로 한다면 하교시간대에 좀더 신경을 써서 조사해야 한다. 마찬가지로 샐러리맨이라면 7시부터 10시가 가장 중점 조사 시간이다.셋째, 하루 총 유동인구를 조사해야 한다.자신의 주고객이 몰리는 시간에만 조사하는 것이 아니라 하루의 총 유동인구를 조사해야 한다. 하루의 시간대를 선택하는 방법이 있는데 오전중 1시간을 선택해 유동인구를 산출하고, 오후부터는 2시간마다 1시간을 조사해서 산출하는 방법이 있고, 매시간의 20분정도 조사해서 산출하는 다양한 방법이 있다. 단 업종에 따라 차이가 있으나 낮 12-2시까지와 저녁시간 6-8시까지, 그리고 밤 9-10시까지는 신경을 써서 조사해야 한다.넷째, 가게 앞 통행 인구는 여러 방향에서 모일 수 있으므로 각 방향에서의 입체적 통행량을 조사해야 하며, 큰 도로라면 길 건너까지의 유동인구조사와 차량 통행량까지 조사하는 것은 기본이다.
통행량 조사와 해석
통행량 조사를 할 때는 전체 통행인구 중에 성별 연령별 비율이 내가 상대하고자 하는 고객들과 얼마나 일치하는지를 체크 해야 한다. 또 이들의 통행 목적을 파악하고 해당 거리에 늘어선 가게들이 통행의 흐름을 어떻게 만드는지도 봐야 할 필요가 있다. 가령 해당 거리에 커피숍이 있는데 늘 커피숍이 텅텅 비어 있고 입점 고객수가 적다면 해당 지역은 약속장소로서는 별로 매리트가 없어 커피숍과 유사한 업종이 입점해서는 곤란하다. 당 점포 앞 통행량을 조사할 때는 하고자 하는 업종과 가장 유사한 성격의 점포 입점 고객수를 조사해 입점객 비율을 파악하면 내가 점포를 열었을 때 예상 입점 고객수를 대략 짐작할 수 있다. (입점객 비율 = 입점객수 / 통행객수 x 100%)
통행량 조사 핵심 요령
1) 1차 상권 안에서 4군데를 기준해 조사한다.
상권의 중심 번화가, 상권의 주 출입구, 계약 희망 점포, 호황 경쟁 점포를 기준하여 각각 통행량을 조사해야 한다.
2) 아이템과 목표 고객을 분석해야 한다.
20대 남성인지, 40대 주부인지 목표 고객을 결정하여 통행량 조사시 해당 연령, 성별 층을 별도로 분류하여 기입해야 한다. 아무리 많은 유동 인구가 다녀도 내가 상대할 고객이 없다면 통행량 조사란 무의미하다는 점을 명심해야 한다.
3) 목표 고객의 주요 이동 시간대만 조사한다.
하루 종일 유동인구를 체크 할 필요는 없다. 목표로 하는 고객층이 가장 왕성하게 이동하는 시간이 어디인지 예측하여 집중적으로 조사하는 것도 요령이다. 이때 주의할 점은 목표 고객층이 1차 상권을 이동하는 근본적인 원인이 무엇이며 어떤 도로로 이동하는지의 체크 여부다.
4) 입점율 % 적용에 주의해야 한다.
목표 고객 분석이 따로 준비되지 않았을 경우 통상 2~3%를 입점 가능 고객 수로 계산하는데, 이보다는 1차 상권 안에 있는 유사 업종을 직접 타겟화 하여 입점하는 비율과 목표 연령대 층의 분포도를 파악하는 것이 가장 효과적이다.
1)권리금이란?
그간의 지속적인 영업을 통하여 발생된 무형적 이익, 영업에 필요한 내부 인테이어 등에 대한 사용이익 등을 포함하여 영업권 및 임차권을 양도한 사람에게 지급하는 것으로 기존 점포의 임차인이 그때까지 그 점포를 터전으로 하여 쌓아온 고객관계, 신용 등의 재산가치까지 포함한다. 그러나, 권리금을 주고 받는 것은 전적으로 관행에 의한 것일 뿐 법률적인 규정이나 근거는 그 어디에도 없다. 법률적으로 반환을 보장 받지 못한다는 뜻이다. 따라서 권리금은 임대차 계약기간 동안의 사업수익으로 충분히 충당될 수 있을 정도여야 하고, 통상 상가의 임대차계약이 1년 단위로 이루어지는 것이 보통이므로 1년 내에 사업수익을 통해 상쇄시킬 수 있는 범위의 금액이 적당하다고 할 수 있다. 또 다른 사람에게 점포를 인도할 때 권리금을 받아갈 수 있어야 한다.
2)권리금의 종류
- 바닥 권리금 : 상권의 잠재된 가치를 평가하는 권리금으로 신축 건물에도 붙어 있다. 이 권리금은 주변 시세를 통해 일부 결정되나 사실상 근거가 없는 권리금이므로 가급적 바닥 권리금은 피해야 한다. 바닥 권리금이 지나치면 향후 점포 매각시 영업과 시설에 대한 권리금을 제대로 평가 받기 힘들어 헛 공을 들이는 경우를 초래한다.
- 시설 권리금 : 실내 인테리어 및 장비 기물에 대한 권리 금액으로 시설에 대한 감가 상각은 통상 3년을 기준하여 계산한다. 3년이면 시설을 전면 교체하거나 업종을 바꿔 새로운 시설로 대체해야 하기 때문에 1년 단위로 30%를 제하고, 그 상태 정도에 따라 가감을 해야 한다.
- 영업 권리금 : 전 점포주가 그간 영업해 온 결과 형성된 단골 또는 평균적인 순수익을 1년치로 계산한 금액이다. 임대료와 인건비 등 모든 지불금을 제한 순수익(점주 인건비 포함)이 월 200만원 이라면 영업 권리금은 2400만원이지만 이도 점포의 크기에 따라 12개월, 10개월, 혹은 6개월치만 인정할 수 있다. 전 임차인이 운영한 영업 기간도 그래서 중요하다.
권리금의 부가가치의정당화
권리금은 법률상 인정되는 금액이 아니기 때문에 권리금을 통해 많은 이익을 기대할 수도 있고 또는 손해를 크게 볼 수도 있는 문제다. 때문에 권리금의 적정한 평가를 계산할 수 있어야 참된 조언을 해줄 수 있다.
권리금을 정확히 지불하는 일은 초기 투자액을 절감한다는 측면에서 중요하지만 실상 더욱 중요한 것은 나중에 점포를 쉽게 팔기 위함이고 또 더 많이 받아내기 위함이 목적임을 알아야 한다. 예를 들어 현재 시장 권리금 수준이 1억이라 평가했을 때 내가 점포를 인수해 2년간 영업을 잘 해도 권리금으로 1억 이상을 받을 길이 막연하다면 좋은 점포라고 할 수 없다.반대로 최고조의 권리금을 주고 들어 갔지만 자신이 매각할 때 시장의 흐름이 최고조가 아니라면 당연히 권리금은 손해를 볼 수 밖에 없는 일이므로 최고조의 상권은 소자본 창업자에겐 적합하지 않다. 권리금은 일단 버리는 돈으로 생각해야 한다. 그리고 그 권리금을 1년 안에 혹은 1년 반 안에 뺄 수 있는지 점포의 수익성을 따져 보아야 한다. 5천만원의 권리금이라면 월 3백만원 이상은 순수익으로 벌어야 1년 안에 해결이 되어 나중에 얼마의 권리금을 받든 신경을 덜 쓸 수 있다. 장사란 어찌보면 권리금을 벌고자 한다고 해도 과언은 아니다. 권리금을 벌면 성공한 점포가 되는 것이고, 권리금을 기간 내 해결하지 못한다면 실제 자신의 노동력만 혹사한 결과가 된다. 권리금을 뽑아 내지 못할 정도로 수익이 없다면 나중에 매각을 할 때도 좋은 값을 받을 수 없는 단순 논리를 이해해야 한다.
권리금과 평당 단가의 조성
1억원을 20평으로 나누면 평당 단가는 5백만원이다. 서울 특급 상권의 1급지가 평당 임대료가 3천만원에 육박하는 수준과 비교하면 높은 금액은 아니다. 이 정도의 금액이라면 서울에선 동네 상권의 2급지 정도 가격 밖에 안된다.상담자와 대화시 점포를 낮게 부르는 것은 권리금을 제할 것인가의 문제다. 위 예에서 권리금 4천을 제하면 점포의 가격은 6천이고 때문에 평당 임대 가격은 3백만원이다. 엄청 싸 보이는 가격이다. 여기서 핵심은 의뢰자가 점포를 팔려고 할 때는 권리금을 제한 금액으로 낮게 제시하여 점포가 쉽게 팔리도록 돕는 일이고, 의뢰자가 점포를 얻으려고 할 때는 권리금을 포함하여 점포의 평당 가격이 높으니 좀 깍아야 한다고 제시한다는 점이다.
매도자 편에서는 권리금은 별도로 취급하여 점포의 가격을 낮춰 보이게 하고 권리금은 본래의 분류 기준을 근거로 하여 점포의 값과는 무관한 것임을 설명해야 한다.반대로 매수자 편에서는 권리금이란 것이 확실히 규명되거나 보장 받는 것이 아니기 때문에 점포의 가격에 반드시 포함시켜 가격 절충의 기회로 삼는 운영의 묘를 발휘할 수 있어야 한다.
권리금은 바닥이 되었건, 시설이 되었건, 영업 권리금이 되었건 1년 안에 빼 낼 수 있는 가능성이 있는 돈인지 다시 한번 검증해야 하고, 훗날 점포를 매각할 때 최소 10 ~ 20% 이상 올려 받을 수 있는 권리금인지 평가하여 의뢰자에게 진단을 내려주어야 한다.
현천 가이
상권의 .미시적 거시적 분석 전략
1) 배후지의 주변세대수와 점포주변 유동성을 확인하고 수를 입지선정을 하라
주민세대수와 유동인구가 많은 지역은 일반적으로 업종에 크게 구애 받지 않고 장사가 잘 된다고 봐야 하기 때문이다.
유동인구 측정을 위해서 주변에 주로 은행이 어디에 있는가 대형백화점이나 유통센터는 어디에 들어서게 되는가, 대중 교통수단의 도로는 어디로 나는가, 아파트단지의 정문과 후문은 어느 도로와 연결되는가등을 통하여 위치선정을 하면 된다.
2) 1만 세대 이상 규모의 대규모 아파트 상가를 주목하라
아파트 단지 내 상가 등은 주민 밀착형 시설 업종인 세탁소, 소규모슈퍼, 미용실, 중화요리점, 비디오대여점, 방앗간 등만이 그나마 명맥을 유지하고 있을 뿐 대부분의 상가점포는 전멸 상태이다. 그러므로 이러한 와중에 생존전략으로서 대규모 아파트 단지에서는 중심권 이면서도 전체세대를 상대할 수 있는 위치의 상가를 선택하는 것이 좋다.
3) 아파트 규모는 24-32평형 주류의 단지 내 상가를 선택하라
아파트에서 거주하는 사람들은 일반 단독주택단지보다 구매력이 매우 높게 나타나고 있다. 이것은 아파트 거주민들의 수입과 지출이 높다는 것을 의미한다. 특히 세대 구성원들을 볼 때 분양평수 32평 내외 중소형 아파트는 30-40대의 가장과 평균 2명 정도의 중고등학교 자녀가 있을 것이다. 그러므로 중소형 아파트 거주민들은 주로 단지 내 상가를 이용하는 경우가 많다. 그래서 거주민들이 아파트 단지 내 상가를 이용하는데 있어서 학생들을 상대로 한 학용품, 의류, 식품 등을 취급하는 점포뿐만 아니라 각종 학원 등이 학생들로 크게 호황을 누리고있다. 그러나 40평이 넘은 대형아파트에는 50-60대가 많이 살고 있으며, 이들은 이미 어느 정도 생활기반이 잡혀있고 자녀들도 모두 컸기 때문에 단지 내 상가보다는 시내의 백화점이나 대형 유통상가를 이용하려고 한다. 그러므로 평수가 넓은 대형아파트 단지보다는 32평 이하의 중소형 아파트단지 점포에 투자하는 것이 효과적이다.
그러나 신세대 부부와 어린이 고객을 타겟으로 하는 창업 아이템이라면 20평 미만과 임대 아파트를 공략할 필요가 있다. 평수에 따라 고객이 분류된다는 사실도 이해할 필요가 있다.
4) 노점상들이 많이 있는 곳의 점포를 선택하라.
지역에서 장사가 가장 잘되는 위치에 노점상이 위치한다. 즉 노점상이 있는 곳이 바로 목 좋은 입지이다. 그러나 대부분 사람들은 이러한 사실을 잘 모르고 있다. 따라서 노점상권이 자리 잡고 있는 위치가 가장 확실한 상권이다. 그래서 점포를 처음 개점하려는 사람들은 위치를 선택할 때 노점상이 자리잡고 있는 주변의 상가가 그 지역에서 가장 붐비는 위치라는 것을 꼭 참조해야 한다. 특히 4차선 6차선도로에서도 노점상이 있는 쪽이 장사가 잘 되는 곳이다.
5) 지하철역세권 주변이나 대로변의 상가를 주목하라
일반적으로 장사가 잘되는곳은 임대료시세가 높게 마련이다. 또한 요즘 사람들은 계단이 너무 가파르거나 주차장이 없어서 차량딱지를 떼일 우려가 있거나 하면 출입을 하려고 하지 않으니까 꼭 이러한 조건을 고려하면서 점포를 골라야 된다. 사람통행은 적고 차만 다니는 통과 지역보다는 사람이 많이 모여드는 도로변 상가점포를 구입해야 된다.
6) 대형 유통시설 옆의 차별화된 점포를 선택하라
보통 대형 유통상가가 세워지면 반경 500m-1Km내의 소형상가나 아파트상가는 주민들을 대형상가로 빼앗기고 상가가 점점 쇠퇴해져 간다. 결국 기술을 밑천으로 하는 세탁소, 미용실, 음식점, 소규모 슈퍼 등 몇몇 업종만 살아남게 된다. 그러나 대형 백화점이나 판매시설은 현금이나 카드를 소지한 사람들이 구매목적으로 방문을 한다 .
7) 권리금이 있는 점포를 선택하는 것도 하나의 방책이다
기존의 점포일 경우 권리금과 시설비가 없으면 장사가 잘 안 되는 상가 일수도 있다. 그래서 초보자일 경우 점포구입시 권리금이 있는 상가 점포를 인수하는 것도 좋은 법이다. 그러나 수천 만원의 권리금에 점포를 인수하는 것보다 나중에 팔 때 어느 정도의 권리금을 받을 수 있느냐가 중요하다.
8) 은행이나 유명의류대리점이 있는 곳의 상가를 택하라
눈 여겨둔 위치 주변의 타 점포를 유심히 보면 목 좋은 곳을 짐작 할 수 있다. 주변에 금은방, 안경점, 유명 브랜드 의류 대리점 등의 위치가 바로 그곳이다. 이러한 곳은 위치가 좋지 않으면 대리점 허가 자체를 내지 않는다.
9) 두개의 도로가 겹치는 코너상가를 택하라
구체적으로 얘기하면, 초대형판매시설이 자리하고 있고 주위에 은행이 몇 개 인접해 있으며, 금은방, 안경점, 유명의류대리점등이 있는 중심상권에서 2개의 도로가 겹치는 코너점포가 가장 확실한 목 좋은 점포이다. 특히 주택 단지나 아파트단지 조성 시 어느 길, 어느 통행로로 사람이 많이 다니는가 버스의 통행로와 건널목위치 등이 어디에 있는지를 파악해야 좋은 목을 잡을 수 있다. 보통 주택단지나 아파트 단지가 조성이 되면 약 3년 정도는 지나봐야 확실하게 제자리를 잡게 된다.
목 좋은 점포 선정 전략
1) 지역상권이 잘 보호되고 점차적으로 번성할 여건을 갖추고 있는 점포
․출입구 전면 쪽이나 주변인근에 유사상가 건축 가능한 나대지가 없는 곳
․설사 경쟁 점포가 나타나더라도 위치 상 우세한 목 일 것
․동일 상가 내에 미 분양된 점포나 빈 점포가 없는 곳을 택할 것
․대규모아파트 단지나 유동인구가 많은 중소형 아파트를 끼고 있을 것
․노점상이 위치하고 유동인구가 많아 상행위가 이루어지고 있을 것
․점포주변에 금은방, 안경점, 유명 의류 대리점 같은 업종이 포진하고 있을 것
․업종허가를 내는데 지장이 없을 것
2) 상권자체가 산만하게 분산되고 쇠퇴할 조건을 갖추고 있는 점포는 유념할 것
․4차선이상도로나 철로 등이 상권을 단절시킬 우려 있는 곳
․대형 판매시설이 반경 2백-3백m이내 건축예정
․보도보다 높은 곳에 있어 상품진열 효과나 고객접근이 어려운 곳
․점포가 대로변에서 보이지 않는 곳
․같은 상가 건물 내에 빈 점포가 많고 외곽지역에 위치한 곳
․유동인구가 많아도 통과만 하는 곳
․주변 점포가 저가 상품, 보급소 위주, 기능 위주 점포일 때
․세대수는 적고 점포는 많을 때
소형 점포 입지 전략
1) 점포 전면도로의 접근로가 좋아야 한다
열차나 지하철역 그리고 공항 등 사람이 집객을 했다가 흩어지는 도로가 있는가 하면 많은 사람들을 유인하는 고객 창출형 적인 대형백화점이나 영화관, 할인점처럼 사람을 끌어들이는 도로도 있다. 중․소로 중에서 도로 이용 인구는 업종에 따라 다소 차이는 나겠지만 대략 1000명-1500명 정도면 무난하리라 보며 도로는 차만 다닐 수 있는 도로와 사람만 다닐 수 있는 곳도 있다. 그러나 이런 곳보다는 차도 다니고 사람도 다닐 수 있는 도로가 유리하고 또한 일방통행 도로도 있으나 이러한 도로는 피하는 것이 좋다.
2) 전면도로의 특성을 정확히 파악해야 한다.
도로가 넓어서 차량 통행량이 많다고 영업에 직접적으로 영향을 주는 것은 아니요,지하철이 환승역이라고 해서 매출에 비례할 수 있는 것도 아니다. 이것은 바로 앞에서 언급한대로 통과교통, 통과 유동객이 많을 수 있기 때문이다.
3) 어느 방향, 어느 쪽이 더 유리한가
사람은 내려가는 것 보다 오르는 것을 싫어한다. 그래서 상권의 형성을 가만히 지켜보면 경사가 있는 경우는 경사가 시작되는 지점과, 경사가 끝나는 지점에 상가들이 형성되게 되는 것이다.점포에 있어서 풍수 지리적으로나, 자연적 섭리적으로나, 또한 수익적 창출 측면에 있어서 중요시되는 것이 있다. 도로를 사이에 두고 동쪽, 서쪽의 가게 중에서 어느 쪽의 가게가 유리할까 하는 것을 분석해 볼 때, 서쪽이 유리하다는 것을 알 수 있다. 이것은 일조나 통풍 위생관련 문제 때문이며, 서쪽으로 해가 지기 때문에 하루 내내 서쪽에 위치한 점포에는 햇볕을 받을 수가 있다. 그러나 업종에 따라서 다소 차이는 나는데 하루 내내 햇볕을 강하게 받는 위치에 과일 가게라든지, 아이스크림 가게 등은 적절치 못하다.
통행량 조사(유동인구 조사요령)
첫째, 평일과 주말, 날씨를 차별화 해야 한다.유동인구는 평일과 주말에 따라 다르고 주말이라고 해도 토요일과 공휴일에 따라 달라질 수가 있다. 또한 유동인구는 날씨에 따라 차이가 많이 나기 때문에 이점도 고려해야 한다. 단기간에 조사를 하려고 하는 경우에는 날씨가 좋은 평일과 주말 각각 하루를 선정한다면 비교적 정확한 조사가 될 것이다.둘째, 자신이 하고자 하는 업종의 고객층과 그 시간대의 통행량에 신경을 써야 한다.주부들을 대상으로 하는 업종이라면 오전11시부터 오후5시까지 신경을 써야 하며, 학생들을 대상으로 한다면 하교시간대에 좀더 신경을 써서 조사해야 한다. 마찬가지로 샐러리맨이라면 7시부터 10시가 가장 중점 조사 시간이다.셋째, 하루 총 유동인구를 조사해야 한다.자신의 주고객이 몰리는 시간에만 조사하는 것이 아니라 하루의 총 유동인구를 조사해야 한다. 하루의 시간대를 선택하는 방법이 있는데 오전중 1시간을 선택해 유동인구를 산출하고, 오후부터는 2시간마다 1시간을 조사해서 산출하는 방법이 있고, 매시간의 20분정도 조사해서 산출하는 다양한 방법이 있다. 단 업종에 따라 차이가 있으나 낮 12-2시까지와 저녁시간 6-8시까지, 그리고 밤 9-10시까지는 신경을 써서 조사해야 한다.넷째, 가게 앞 통행 인구는 여러 방향에서 모일 수 있으므로 각 방향에서의 입체적 통행량을 조사해야 하며, 큰 도로라면 길 건너까지의 유동인구조사와 차량 통행량까지 조사하는 것은 기본이다.
통행량 조사와 해석
통행량 조사를 할 때는 전체 통행인구 중에 성별 연령별 비율이 내가 상대하고자 하는 고객들과 얼마나 일치하는지를 체크 해야 한다. 또 이들의 통행 목적을 파악하고 해당 거리에 늘어선 가게들이 통행의 흐름을 어떻게 만드는지도 봐야 할 필요가 있다. 가령 해당 거리에 커피숍이 있는데 늘 커피숍이 텅텅 비어 있고 입점 고객수가 적다면 해당 지역은 약속장소로서는 별로 매리트가 없어 커피숍과 유사한 업종이 입점해서는 곤란하다. 당 점포 앞 통행량을 조사할 때는 하고자 하는 업종과 가장 유사한 성격의 점포 입점 고객수를 조사해 입점객 비율을 파악하면 내가 점포를 열었을 때 예상 입점 고객수를 대략 짐작할 수 있다. (입점객 비율 = 입점객수 / 통행객수 x 100%)
통행량 조사 핵심 요령
1) 1차 상권 안에서 4군데를 기준해 조사한다.
상권의 중심 번화가, 상권의 주 출입구, 계약 희망 점포, 호황 경쟁 점포를 기준하여 각각 통행량을 조사해야 한다.
2) 아이템과 목표 고객을 분석해야 한다.
20대 남성인지, 40대 주부인지 목표 고객을 결정하여 통행량 조사시 해당 연령, 성별 층을 별도로 분류하여 기입해야 한다. 아무리 많은 유동 인구가 다녀도 내가 상대할 고객이 없다면 통행량 조사란 무의미하다는 점을 명심해야 한다.
3) 목표 고객의 주요 이동 시간대만 조사한다.
하루 종일 유동인구를 체크 할 필요는 없다. 목표로 하는 고객층이 가장 왕성하게 이동하는 시간이 어디인지 예측하여 집중적으로 조사하는 것도 요령이다. 이때 주의할 점은 목표 고객층이 1차 상권을 이동하는 근본적인 원인이 무엇이며 어떤 도로로 이동하는지의 체크 여부다.
4) 입점율 % 적용에 주의해야 한다.
목표 고객 분석이 따로 준비되지 않았을 경우 통상 2~3%를 입점 가능 고객 수로 계산하는데, 이보다는 1차 상권 안에 있는 유사 업종을 직접 타겟화 하여 입점하는 비율과 목표 연령대 층의 분포도를 파악하는 것이 가장 효과적이다.
1)권리금이란?
그간의 지속적인 영업을 통하여 발생된 무형적 이익, 영업에 필요한 내부 인테이어 등에 대한 사용이익 등을 포함하여 영업권 및 임차권을 양도한 사람에게 지급하는 것으로 기존 점포의 임차인이 그때까지 그 점포를 터전으로 하여 쌓아온 고객관계, 신용 등의 재산가치까지 포함한다. 그러나, 권리금을 주고 받는 것은 전적으로 관행에 의한 것일 뿐 법률적인 규정이나 근거는 그 어디에도 없다. 법률적으로 반환을 보장 받지 못한다는 뜻이다. 따라서 권리금은 임대차 계약기간 동안의 사업수익으로 충분히 충당될 수 있을 정도여야 하고, 통상 상가의 임대차계약이 1년 단위로 이루어지는 것이 보통이므로 1년 내에 사업수익을 통해 상쇄시킬 수 있는 범위의 금액이 적당하다고 할 수 있다. 또 다른 사람에게 점포를 인도할 때 권리금을 받아갈 수 있어야 한다.
2)권리금의 종류
- 바닥 권리금 : 상권의 잠재된 가치를 평가하는 권리금으로 신축 건물에도 붙어 있다. 이 권리금은 주변 시세를 통해 일부 결정되나 사실상 근거가 없는 권리금이므로 가급적 바닥 권리금은 피해야 한다. 바닥 권리금이 지나치면 향후 점포 매각시 영업과 시설에 대한 권리금을 제대로 평가 받기 힘들어 헛 공을 들이는 경우를 초래한다.
- 시설 권리금 : 실내 인테리어 및 장비 기물에 대한 권리 금액으로 시설에 대한 감가 상각은 통상 3년을 기준하여 계산한다. 3년이면 시설을 전면 교체하거나 업종을 바꿔 새로운 시설로 대체해야 하기 때문에 1년 단위로 30%를 제하고, 그 상태 정도에 따라 가감을 해야 한다.
- 영업 권리금 : 전 점포주가 그간 영업해 온 결과 형성된 단골 또는 평균적인 순수익을 1년치로 계산한 금액이다. 임대료와 인건비 등 모든 지불금을 제한 순수익(점주 인건비 포함)이 월 200만원 이라면 영업 권리금은 2400만원이지만 이도 점포의 크기에 따라 12개월, 10개월, 혹은 6개월치만 인정할 수 있다. 전 임차인이 운영한 영업 기간도 그래서 중요하다.
권리금의 부가가치의정당화
권리금은 법률상 인정되는 금액이 아니기 때문에 권리금을 통해 많은 이익을 기대할 수도 있고 또는 손해를 크게 볼 수도 있는 문제다. 때문에 권리금의 적정한 평가를 계산할 수 있어야 참된 조언을 해줄 수 있다.
권리금을 정확히 지불하는 일은 초기 투자액을 절감한다는 측면에서 중요하지만 실상 더욱 중요한 것은 나중에 점포를 쉽게 팔기 위함이고 또 더 많이 받아내기 위함이 목적임을 알아야 한다. 예를 들어 현재 시장 권리금 수준이 1억이라 평가했을 때 내가 점포를 인수해 2년간 영업을 잘 해도 권리금으로 1억 이상을 받을 길이 막연하다면 좋은 점포라고 할 수 없다.반대로 최고조의 권리금을 주고 들어 갔지만 자신이 매각할 때 시장의 흐름이 최고조가 아니라면 당연히 권리금은 손해를 볼 수 밖에 없는 일이므로 최고조의 상권은 소자본 창업자에겐 적합하지 않다. 권리금은 일단 버리는 돈으로 생각해야 한다. 그리고 그 권리금을 1년 안에 혹은 1년 반 안에 뺄 수 있는지 점포의 수익성을 따져 보아야 한다. 5천만원의 권리금이라면 월 3백만원 이상은 순수익으로 벌어야 1년 안에 해결이 되어 나중에 얼마의 권리금을 받든 신경을 덜 쓸 수 있다. 장사란 어찌보면 권리금을 벌고자 한다고 해도 과언은 아니다. 권리금을 벌면 성공한 점포가 되는 것이고, 권리금을 기간 내 해결하지 못한다면 실제 자신의 노동력만 혹사한 결과가 된다. 권리금을 뽑아 내지 못할 정도로 수익이 없다면 나중에 매각을 할 때도 좋은 값을 받을 수 없는 단순 논리를 이해해야 한다.
권리금과 평당 단가의 조성
1억원을 20평으로 나누면 평당 단가는 5백만원이다. 서울 특급 상권의 1급지가 평당 임대료가 3천만원에 육박하는 수준과 비교하면 높은 금액은 아니다. 이 정도의 금액이라면 서울에선 동네 상권의 2급지 정도 가격 밖에 안된다.상담자와 대화시 점포를 낮게 부르는 것은 권리금을 제할 것인가의 문제다. 위 예에서 권리금 4천을 제하면 점포의 가격은 6천이고 때문에 평당 임대 가격은 3백만원이다. 엄청 싸 보이는 가격이다. 여기서 핵심은 의뢰자가 점포를 팔려고 할 때는 권리금을 제한 금액으로 낮게 제시하여 점포가 쉽게 팔리도록 돕는 일이고, 의뢰자가 점포를 얻으려고 할 때는 권리금을 포함하여 점포의 평당 가격이 높으니 좀 깍아야 한다고 제시한다는 점이다.
매도자 편에서는 권리금은 별도로 취급하여 점포의 가격을 낮춰 보이게 하고 권리금은 본래의 분류 기준을 근거로 하여 점포의 값과는 무관한 것임을 설명해야 한다.반대로 매수자 편에서는 권리금이란 것이 확실히 규명되거나 보장 받는 것이 아니기 때문에 점포의 가격에 반드시 포함시켜 가격 절충의 기회로 삼는 운영의 묘를 발휘할 수 있어야 한다.
권리금은 바닥이 되었건, 시설이 되었건, 영업 권리금이 되었건 1년 안에 빼 낼 수 있는 가능성이 있는 돈인지 다시 한번 검증해야 하고, 훗날 점포를 매각할 때 최소 10 ~ 20% 이상 올려 받을 수 있는 권리금인지 평가하여 의뢰자에게 진단을 내려주어야 한다.
현천 가이