이사철 부동산 이것만큼은 기억하라
여름철도 끝물에 다가서면서 가을 이사철을 앞두고 발품을 파는 사람들의 발걸음도 빨라지고 있다. 젊은 부부들은 내 집 마련을 위한 디딤돌로서 적당한 집을 찾고, 어느 정도 자리를 잡은 가족들은 학군이나 자녀 양육 등을 이유로 이사를 준비하고는 한다. 내 마음에 쏙 들 정도로 ‘깨끗한’ 부동산 물건이 항상 있는 것은 아니다. 어떤 집은 대출이 문제고, 다른 집은 등기부등본상 문제점이 있다.
하지만 이 모든 것이 대부분 계약하고 한참 살고 난 뒤에 깨닫게 된다는 것이 큰 문제다. ‘인생의 수업료’라기엔 그 피해는 너무나도 크다. 부동산 중개 전문 로펌인 트러스트 라이프스타일의 공승배 대표 변호사에게 이사철 부동산 팁을 물어봤다. 이하는 일문일답.
가을철이 다가오면서 이사를 준비하는 시민들의 발걸음도 빨라지고 있다. 사진은 올 여름 이사를 한 가정의 모습. [중앙포토]
질의 :새로 전셋집을 계약하려고 한다. 뭘 확인해야 하나.
응답 :"등기부등본부터 봐야 한다. 집을 내놓은 사람이 등기부상 소유자와 일치하는지, 압류ㆍ가압류ㆍ가처분 등 세입자의 권리를 저해하는 요인은 없는지 등 대부분의 권리관계를 파악할 수 있기 때문이다.
집주인이 소유권을 취득한 등기원인이 무엇인지도 살펴야 한다. 만약 등기원인이 상속ㆍ증여인 경우 세무 위험이 있을 수 있다. 상속세ㆍ증여세 채권은 국가가 세입자보다 우선하여 회수할 수 있도록 법에서 정하고 있다. 즉, 집이 경매로 넘어가는 경우 국가가 먼저 돈을 가져가고, 그 다음이 전세보증금이다. 따라서 등기원인이 상속ㆍ증여인 경우에는 집주인의 상속세나 증여세를 체납 여부를 추가로 확인해야 한다."
질의 :월세는 전세와 확인해야 할 것이 다른가.
응답 :"전세와 같다. 보증금의 규모가 전세보다 적다 보니, 노출되는 경제적 위험의 크기가 다를 뿐이다. 등기부등본을 먼저 확인해 소유관계와 권리관계를 확인해야 한다."
질의 :가끔 빌라 중에 근린생활시설로 등록돼 있는 집이 있던데.
응답 :"건축할 때 주거용으로 하지 않고 근린생활시설로 건축하는 이유는 주차장 문제 때문인 경우가 많다. 주택은 세대당 주차대수가 1대 이상이 되도록 해야 하는 제한이 있다 보니, 이를 피하기 위해서다. 하지만 근린생활시설로 등록된 빌라는 위험이 있다. 우선 퇴거 위험을 들 수 있다. 근린생활시설은 독서실이나 사무실과 같은 용도이고 주거공간이 아니다. 근린생활시설을 주거용 빌라인 것처럼 매도하거나 임대를 놓는 경우, 불법ㆍ편법으로 개조한 경우가 많다. 이 경우 관할관청으로부터 원상복구명령이 내려지고, 이를 이행하지 않을 경우 집주인에게 이행강제금이 부과된다. 집주인은 원상복구명령을 이행하기 위해 임차인에게 원상복구 작업을 용인해 달라고 하거나 임대차계약을 중도 해지하고 퇴거해 줄 수 있는지 문의할 것이다. 불편을 겪는 것은 임차인이다.
세무상 불이익도 있다. 예컨대 6억원 이하 전용면적 85㎡ 이하의 빌라를 매수할 경우, 주택의 경우 취득세는 매매가액의 1.1%이나(지방교육세 포함), 근린생활시설은 매매가액의 4.6%(지방교육세ㆍ농어촌특별세 포함)나 된다. 마지막으로 근린생활시설을 임차하는 경우 전세자금 대출을 받기 힘들다."
질의 :부동산에서 마음에 드는 집이 있으면 우선 가계약금을 걸어두라고 하던데. 가계약금은 돌려받을 수 있나.
응답 :"일률적으로 판단하기는 어렵다. 가계약을 서면약정을 했는지, 구두약정으로만 했는지, 가계약을 체결하면서 위약금 약정을 했는지 등을 종합적으로 살펴야 한다.
하지만 대개 가계약은 구두약정으로 체결되고, 위약금을 약정하지 않고 돈(가계약금)만 입금하는 경우가 많다. 이 경우 가계약은 본계약 체결을 조건으로 한 조건부 계약으로 볼 수 있다. 따라서 본계약이 체결되지 않을 경우 위약금 약정이 없는 한 원칙적으로 반환 받을 수 있다.
가계약이라는 이름 하에 서면계약 없이 금전을 주고 받을 경우, 추후 문제 발생 시 양 당사자 모두 권리관계가 불안해진다. 그러므로 되도록이면 가계약은 하지 않는 것이 바람직하다. 만약 하더라도 계약이 성사되지 않을 경우 가계약금 반환을 어떻게 할 것인지를 서면으로 정할 필요가 있다."
질의 :임대기간이 끝나서 나오려는 월세집에서 집주인이 보증금을 “다음 세입자가 들어올 때까지 줄 수 없다”고 버티면 어떻게 해야 하나
응답 :"근거 없는 주장이다. 집주인은 임대기간이 끝나는 대로 보증금을 세입자에게 돌려줘야 한다. 집주인이 다음 세입자가 들어올 때까지 보증금을 줄 수 없다고 주장하는 경우, 세입자는 법원에 임차권등기를 마치고 이사를 가면 된다. 기존에 세입자로서 가지던 우선순위를 그대로 유지할 수 있다. 물론 세입자는 집주인으로부터 보증금을 돌려받을 때까지는 새로 이사 갈 집의 보증금을 별도로 마련해야 하는 재무적 부담이 따른다. 이 경우를 염두에 두어 집주인으로부터 지체상금(채무자가 계약 기간 내에 의무를 이행하지 않았을 때 채권자에게 지불하는 돈)을 받기로 미리 정해 두는 것이 좋다.
또한 임차권등기를 설정하면 집주인에게 유효한 압박수단이 될 수 있다. 임차권등기가 설정되면 임대인이 다음 세입자를 구하기가 힘들어지기 때문이다. 즉, 임차권등기가 설정되어 있는 집은 임대기간이 끝났는데도 집주인이 보증금을 돌려주지 않은 전력이 있다고 보면 된다."
질의 :전세금을 돌려받지 못하는 경우에 방법은.
응답 :"법원에 지급명령을 신청하는 것이 간편하다. 지급명령은 임대차 기간이 끝나서 집을 집주인에게 인도했는데도 집주인이 전세금을 돌려주지 않는다는 내용으로 작성한다. 증거자료로 임대차계약서와 전세금 입금내역서 등을 제출한다. 세입자가 집을 비워 줬다면, 집주인은 다툴 사유가 없을 것이다. 때문에 다른 항변사유가 없는 이상 지급명령이 확정된다. 지급명령이 확정되면 이를 토대로 집이나 집주인의 다른 재산을 압류하는 등 민사집행 절차를 진행할 수 있다."
질의 :역으로 내 소유 집에 전세 살고 있는 사람을 내보내고 직접 살려고 하는데, 나가지 않는다. 방법은?
응답 :"크게 두 절차가 필요하다. 임대차 갱신을 저지하는 절차와 집의 점유를 확보하는 절차다. 임대차 갱신 저지는 임대차 기간이 만료되기 1개월 전에 임대차 갱신을 원하지 않음을 임차인에게 통지하는 방법에 의한다. 통지하지 않을 경우 임대차가 자동 갱신된다.
세입자가 순순히 집을 비워 주지 않는 경우, 세입자를 상대로 명도소송을 제기할 수 있다. 소송을 이긴 뒤 집을 실제로 명도받는 그 시점에 전세금을 지급하면 된다.
실무적으로는 명도소송을 제기하면서 점유이전금지가처분을 함께 신청하는 경우가 많다. 이는 명도소송에서 승소하더라도 막상 강제집행을 할 때 세입자 아닌 다른 사람이 살고 있다면 강제집행이 소용 없게 되는 일이 없도록 하기 위해서다."
질의 :이삿짐 업체에서 내 물건을 일부 잃어버리거나 파손할 경우에는.
응답 :"이사업체가 물품을 분실ㆍ파손한 경우 운송과정에 과실이 없음을 증명하지 못하면 배상책임이 있다. 다만 고가물품의 경우 물품의 종류와 가액을 명시해야 배상책임이 있다. 따라서 이사 계약을 할 때 서면으로 물품 목록을 꼼꼼하게 기입해 두고, 고가물품의 경우 종류와 가액을 적어야 한다. 물품을 구입한 영수증이 있다면 버리지 말고 챙겨야 한다. 물품가격, 구입시기를 입증할 증거가 된다.
이사를 마치고 돈을 주기 전 분실ㆍ파손을 발견한 경우 이사업체로부터 피해내용을 구체적으로 기입한 확인서를 받아 두는 것이 좋다. 파손의 경우 논란의 여지가 있기 때문에 이사 계약 체결 때 사진촬영을 해두는 것이 좋다. 이사비용을 지불한 뒤 이삿짐을 정리하다가 분실이나 파손을 발견한 경우에는 이사일로부터 2주 내에 손해배상을 요구해야 한다. 2주가 지나면 이사업체의 책임이 소멸한다."
질의 :집을 살 때 따져봐야 할 점은?
응답 :"집을 파는 매도인이 등기부상 집 소유자인지 확인한다. 만약 등기부상 소유자와 매도인이 다른 경우 등기부상 소유자로부터 위임장과 신분증 사본, 매도용 인감증명서를 요구해야 한다. 매도인이 실질적인 소유자라고 하더라도 현행법상 등기부상 소유자가 소유권을 가지기 때문이다. 등기부등본에 가등기, 가압류, 경매개시결정등기, 가처분 등기가 있는지도 살펴야 한다. 이런 사항이 있으면 전문가와 상담을 해야 한다.
집을 매수할 때 즉시 발견할 수 없는 누수ㆍ결로ㆍ보일러 파손 등의 하자가 있을 수 있다. 이 경우 매매계약 체결 시 이러한 하자가 없음을 확인사항으로 정하고, 하자가 발견되었을 경우 잔금지급을 거절할 수 있거나 잔금지급일로 일정기간 이내에 그 손해배상을 청구할 수 있다는 계약 조항을 넣는 것이 좋다."
질의 :집주인이 바쁘다는 핑계로 집주인의 부모나 가족이 대리로 와서 계약을 한다면.
응답 :"집주인의 가족과 대리 계약 시 위임장을 챙겨야 한다. 집을 거래할 권한을 집주인한테서 위임 받았다는 증빙이 없는 한, 집주인의 가족이라 하더라도 거래하지 않는 것이 좋다. 간혹 가족임을 말하며 위임장 없이 가족관계증명서를 제시하는 경우가 있다. 하지만 가족관계증명서는 가족관계를 증명하지, 대리인임을 증명하는 효력이 없다.
또한 위임장 내에 위임인란의 성명과 주민등록번호, 주소가 집주인의 정보와 동일한지를 집주인의 신분증 사본과 꼼꼼하게 비교해야 한다. 위임장에 날인된 집주인의 인감이 인감증명서의 인감과 동일한지도 확인한다. 인감증명서가 본인이 직접 발급한 것인지, 대리 발급된 것인지도 확인하는 것이 좋다. 위임장의 효력을 두고 다툼이 있는 경우, 대리 발급된 인감증명서에는 대리권 존재를 입증하는 충분한 증명력이 인정되지 않기 때문이다.
소유권이전등기를 신청할 때 제출하는 인감증명서의 경우 발행일로부터 3개월 이내여야 한다. 계약체결일에 대리인이 소지한 인감증명서가 발행일로 3개월을 초과한 것인 경우 잔금지급일에는 발행일로부터 3개월 이내의 인감증명서를 준비해 달라고 대리인에게 요구해야 한다."