[스크랩] 대지권 미등기와 토지별도등기
요즈음 경매 법정에 가보면 가장 경쟁이 치열한 것이 바로 아파트인 것 같다.
이러한 현상은 전국의 경매법원 어디서나 같은 상황이라고한다.
그 이유는 다른 부동산에 비하여 아파트는 누구나가 손쉽게 가격을 평가할 수 있고 다른 부동산에
비하여 가격의 등락 폭이 적으며 환금성이 좋기 때문인 것 같다.
또한 요즘 경매법정에서 느낄 수 있는 가장 큰 변화는 여성들의 경매참여 인구가 급속히 늘고
있다는 점이다. 이러한 현상은 현재 정부에서 추진하고있는 경매의 대중화와 결코 무관하지 않은 듯 싶다.
아파트 경매에서 우리가 가끔 접하게 되는것이 바로 "대지권 미등기 아파트" 이다.
따라서 "대지권없음" "대지원미등기", 또는 "토지별도등기"에 대하여 정확히 이해하지 앉고서는 아파트(집합건물)경매에
쉽게 접근할 수 없으므로 이 부분에 관하여 간략하게 알아보기로 한다.
◆ '대지권미등기' 에 대하여
대지권이란 아파트,연립 등 집합건물에서 전유부분(건물)을 소유하기 위하여 건물의 대지에 대하여 가지는 권리를 말한다.
보통 공동주택(아파트나 연립 등)을 건설하여 분양하고자 하는 회사는 대지의 소유권을 확보해야 되며 부득이한 사유로
대지의 소유권을 취득하지 못한 때에는 주택의 입주자 들을 모집한 후에는 그 토지를 제3자에게 양도하거나 담보제공을 하지
않을 것과 그 공동주택의 사용검사를 받기 전까지 대지의 소유권을 분양사업주체에게 이전해 줄 것을 약속하는 약정서를
제출하도록 하여 모든 구분건물은 분양 전에 대지사용권을 취득하는 것을 전제로 분양하게 된다.
따라서 대지권 미등기라는 의미는 대지권이 처음부터 없는 경우(국유지나 시유지 등에 건축한 건물)와는 달리 실제로는 대지권이
있으나 아파트와 같은 대규모의 건물일 경우 토지의 합,분필 환지절차의 지연,각 세대당 지분면적의 산정 또는 아파트 등을
분양받은 다른 사람들의 분양대금 완납지연 등의 문제로 인하여 아파트 등을 분양받은 사람들에게 대지권 등기는 하지 못하고
우선 전유부분(건물)에 대한 소유권이전등기만 완료된 후 대지지분에 대한 등기가 상당기간 지체되는 상황을 의미한다.
따라서 입찰대상 부동산이 집합건물(아파트나 연립 등)이며 대지권이 미등기일 경우에는 대개 위에 설명한 이유로 인하여
대지권등기가 지연되고있는 상황이므로 분양받은 사람이 분양회사로부터 전유부분(건물)과 대지지분을 모두 매수하여 그 대금을
완납하였다면 낙찰자 역시 전유부분과 대지권에 대한 소유권을 모두 취득할 수 있게 된다.이러한 사실은 그 아파트를 분양한
회사로부터 확인할수도 있으며 보통 경매법원의 입찰기록 중 감정평가서에서 대지지분에 대한 감정가격이 포함되어 있는지의
여부로 확인할 수 있다.
또한 경매법원은 대지권등기 없는 집합건물(아파트나 연립 등)에 대한 경매신청이 있는 경우에 신청채권자에 대한 보정명령이나 감정인에 대한 사실조회 등을 통하여 저당권설정 당시에 저당권설정자가 대지사용권을 취득하고 있었는지의 여부를 조사하여 적어도 저당권설정 당시에 대지사용권을 취득하고 있었다면 저당권의 효력이 대지사용권에도 미치므로 대지사용권을 경매목적물에 포함시켜 최저감정가격을 정하게 된다 여기서 저당권설정자가 저당권설정당시에 대지사용권을 취득하고 있었다 함은 저당권설정자가 본인명의로 대지사용권을 취득하여 등기까지 마친 경우뿐 아니라 대지권등기는 아직 되어 있지 않았더라고 분양회사 로부터 대지권까지 분양받은 경우를 포함한다
그러므로 입찰대상물이 집합건물(아파트나 연립 등)일 경우 대지권 미등기라고 법원의 입찰기록이나 경매정보지에 표시되어 있더라도 감정평가액에 대지지분에 대한 금액이 포함되어 있다면 대지지분에 대한 소유권을 취득하는데 별 문제가 없으므로 입찰에 참여해도 별 문제가 없을 것이다.
◆'토지별도등기'에 대하여
아파트나 연립 등 집합건물의 등기는 전유부분(건물부분)에 대한 대지비율, 즉 각 세대별 대지권이 포함되어 다른 부동산과 달리
하나의 등기부(토지,건물)로 구성된다. 이런 집합건물은 비록 대지비율이 각 세대별로 구분되어 있더라고 대지권이 등기되기 전에
토지에 근저당이나 가압류 등이 설정되어 있으면 등기부상(집합건물)의 표제부에 토지에 관해"별도등기있음"이라고 표시된다.
대개 토지별도등기가 있는 경우는 대단위 아파트 보다는 소규모의 연립 등에서 자주 볼 수 있는데 이러한 경우가 발생되는 원인은
아파트 분양회사가 분양도중에 부도가 나거나 또는 19세대 미만의 연립 등을 분양하면 일반사업자로 분류되어 주무관청에 분양승인을 받지 않아도 되므로 감독하는 기관이 없게 되어 연립 등을 분양하는데 자유로울 수 있기 때문인 듯하다.
보통 이런 물건은 사용하기에는 별다른 제약은 없으나 담보제공 등의 재산권을 행사하는데 제약이 따를 수밖에 없다.
또한 나중에 대지지분에 대한 소유권이전 시 자기지분비율 만큼의 채무 등을 부담해야 되며 토지소유자에게 토지사용료(지료)를
지불해야 되는 의무가 생기므로, 토지별도등기가 된 집합건물을 입찰하고자 한다면 입찰 전에 반드시 등기부를 확인하여 그 내용을 정확하게 파악한 후 입찰에 참여 하여야 된다.
일반적으로 경락으로 소멸되지않는 토지별도등기가 있는 물건은 보통 정상적인 물건보다 입찰가격이 많이 떨어진후에 응찰자가
있는 것 같다 하지만 토지에는 별도등기가 있는 경우라 하더라도 모두 낙찰자에게 인수되는 것은 당연히 아니다 예를 들어
토지별도등기의 표시가 있는 날 보다 뒤의 권리는 경락시 당연히 말소되며, 입찰당시 토지가 세대별로 등기되어 있다면 건물소유권 보존등기보다 빠른 권리라도 낙찰 후 소멸되게 된다 한편 경락으로 소멸되지 않는 "토지별도등기"로 인하여 입찰을 기피하는 상황을 줄이기 위하여 경매법원은 토지근저당권자에게 배당요구 및 채권계산서를 제출하도록 유도하여 경매대금에서 그 비율만큼 배당을 해주고 저당권을 말소시키는 방향으로 가고있는 것 같다
따라서 토지별도등기가 된 물건을 입찰받기 위해서는 반드시 토지등기부와 함께 경락시 소멸되지 않는 토지근저당권을 인수해야되는 특별 매각조건이 없는지 또는 토지저당권자가 배당요구 및 채권계산서를 제출하였는지의 여부도 반드시 확인한후에 입찰에 참가해야 될 것 같다