[스크랩] 토지대장 및 건축물대장 보는 법
등기부등본이 권리관계(소유자와 설정등의 관계)를 알아보는 수단이라면, 토지대장과 건축물대장은 사람으로 치자면 주민등록증과 같은 것이다.
해당 토지의 크기는 얼마나되고 그 이용수단은 무엇이며 현재 소유자는 누구이고 가격은 얼마인가등이 상세하게 나온다. 건축물대장은 더 복잡하게 구성된다. 그래서 대부분의 부동산 거래를 하는 분들은 등기부만 보고 대장은 잘 보지 않는편이다.
하지만 등기부와 대장(토지대장,건축물대장을 통칭해서 이렇게 부르겠다)은 엄연히 그 업무처리기관이 다르기때문에 이 둘이 일치하지 않았을때의 문제가 종종발생한다. 대장은 행정부소관이다. 즉, 관공서에서 처리한다는것이다. 하지만 등기부는 법무부소관이다. 그래서 사법부에서 관리한다. 이렇게 관련부처가 다르니 당연히 두 부처간의 업무협조가 잘 안된다면 둘이 달라지는 시간문제이다.
그래서 요즘은 둘이 다르면 등기자체를 받아주지 않게 되어있어 요즘은 그런일이 흔치는 않다. 하지만 임대차를 들어갈때 내가 들어가는 부분이 위법건축물로 정해져 있다면 상황은 달라진다. 말그대로 와서 뜯어버려도 할말이 없다는것이다. 그냥 쫒겨나고 그때부터 임대인과 중개업자를 물고늘어지며 긴 싸움의 시작이 되는것이다. 그래서 반드시 이것들도 잘 살펴보라고 하는것이다.
그럼 우선 토지대장부터 보도록 하겠다. 오늘 샘플로 보여드릴대장은 작년에 주유소매각에 대한 권리분석을 의뢰받았을때 확인하던것으로서 공개여부를 물어보지 않고 올리기때문에 소유주와 기타 상세부분은 삭제하고 올리니 이점을 양지해 주시기 바란다.
토지대장을 열람하면 이것이 맨처음부분에 보여지는 부분이다.
1. 고유번호: 토지의 일련번호다 (사람의 주민등록번호와 같은것이다.)
토지소재, 지번: 해당 토지의 주소를 명기해 놓은 부분이다. (지번은 삭제했다)
축척: 이 토지의 지적측량이 어떤방식으로 했는지 보여주는것이다. 수치지적으로 했다는 것이다.
(이런것까지 알필요는 없다. 나중에 면적이 이상해서 다시 측량하고자 할때 주로 보는 부분이다)
2. 지목: 토지의 이용에 따라 28개의 지목으로 나뉘어지고 숫자상 가장큰 숫자로 적혀있는것이 현재의 지목이다. 다들 아시겠지만 지목이 '대'이면 건물이 있거나 건물을 지을 수 있는것이고 위에서처럼 '주유소'라고 되어있다면 주유소 용지로 사용중이라는것을 의미한다. 하지만 지목이 언제나 정확한것은 아니다. 만일 지목은 '전'이나 '답'으로 되어있으나 수용등으로 인해 토지의 매각시 그 위에 집이 있다면 '전'또는 '답'으로 보지않고 대지로 보아 보상이 이루어진다. 이정도는 다 알고 있을거라 본다.
3. 변동일자, 변동원인: 소유권의 변경및 소유자의 변동사항에 대해 그 일자별로 기록해 놓게된다. 만일 대장상의 소유자와 등기부등본상의 소유자가 다르다면 당연히 등기부상의 소유자가 우선이다.
그렇기 때문에 반드시 확인해 보라고 하는것이다. 그러나 소유자명의가 아닌 면적이나 주소와 같은 기타사항이등기부와 틀리다면 당연히 대장우선이다.
4. 토지등급: 말그대로 예전에 토지의 비약도및 가치를 추정하던 지표였다. 하지만 이제는 더 이상 사용하고 있지 않아 1996년부터 국세와 지방세의 개별공시지가를 부과하면서 부터 토지등급은 더 이상 설정하지 않는다.
5. 개별공시지가: 2002년 지적법령의 개정으로 대장에 등록사항으로 추가 되었으며 수용등에 지표로 사용된다.
여기까지가 토지대장이다. 그러나 만일 토지대장에 소유자가 2명이상이라면 공유지연명부라는것이 따로만들어진다. 공유지연명부란 말그대로 공동소유의 명의자만을 따로분리해서 정리해놓은 공부(공적장부)라는 뜻이다. 아래에 있는것이 그 공유지연명부이다.
6. 공유지연명부: 토지나 건물에 대한 소유자가 2명이상이어서 그 소유권의 내역및 기타 지분의 내역을 정리해 놓은 장부이다.
7. 순번과 소유권지분: 순번은 말그대로 그동안의 공유자가 어떻게 변화해왔고 지금의 공동소유자가 몇 번째로 등재되었는지를 말해주는것이다. 별로 큰 의미는 없다. 소유권지분은 이제 이 토지에 대한 지분이 공유자간에 얼마로 정해져 있는지 나와 있는 것이다. 일반적으로 특정한 내역이 없다면 소유권자의 수만큼 균등적으로 지분을 나누어가지게 된다.
여기까지가 토지대장을 열람하게되면 나오는 것들이다.
다음으로 볼것은 건축물대장이다. 토지대장보다 훨씬 복잡하다. 복잡하다기 보다는 생소한 용어가 많아서 그렇게 느끼는 경우가 많다. 차근차근히 살펴보면 쉽게 이해할 수 있다.
8. 일반건축물대장: 건축물대장은 일반건축물대장과 집합건축물대장이 있다. 아파트나 빌딩이 아니라면 모두 일반건축물대장을 가지게 된다.
9. 대지위치, 지번, 명칭및 번호: 말그대로 건축물의 위치를 특정하기위해 나타내는 부분이다. 건물번호는 한대지안에 여러개의 건축물이 있을경우 건축물마다를 특정하기 위해 번호를 붙이는 것이나 대부분 건물이 하나여서 단지안에 건물이 아닌경우를 제외하고 거의 없다고 본다.
대지면적, 연면적: 말그대로 건물이 위치한 부분의 총 대지면적이고 연면적이란 건물이 올라간 부분의 총면적을 말하는 것이다. 건물1층부터 10층까지 각 층마다 100평이라고 한다면 연면적은 1000평이 된다고 보는것이다.
건축면적, 건폐율: 건축면적이란 1층의 면적만을 말하는것이다. 일반적으로 국토의계획및이용에 관한 법률에 지역별 건폐율을 명시하고 있고 이는 각 시도조례에의해 구체화되고있어 시도조례를 참고하시면 해당지역의 건폐율을 알 수있다. 그리고 건축물대장에 명시되어있은 건폐율은 건축신고시 신고된 건폐율이 명시되는것입니다.
용적률: 용적율이란 건물을 지을 수있는 총 연면적의 비를 나타내는것이므로 용적율이 높을수록 건물을 더 높게 지을수 있는것이다. 이또한 건폐율과 마찬가지로 시도조례에 따라 달라지기때문에 반드시 확인하여야 한다. 여기에 명시된 용적율은 실제 건축시 사용된 용적율이 명시되어있는것이다. 다들 건축시 목까지 가득채워 신고하기 때문에 이정도의 용적율을 명시받는다고 보면 된다.
지역, 지구, 구역: 국이법(국토의계획및 이용에 대한 법률)에서 정해진 용도지역, 용도지구, 용도구역상 어떤부분에 속하는지를 명시하는것이다. (차후 용도지역, 용도지구, 용도구역에대해 따로 설명하겠다) 이 부분이 개발업자나 부동산업자에게는 지가를 결정하는 가장 중요한 요인이 된다. 왜냐면 용도지역에 따라 올릴 수있는 층수나 건물의 용도가 달라지고 또한 용도지구에따라 건축허가를 낼 수 있느냐 없느냐가 달라지고 (같은 용도의 건물이라 하더라도) 용도구역에따라 건물의 용도또한 제한을 받기때문에 이 세가지를 복합적으로 계산해야 허가를 받고 지을 수 있는 건물이 나온다.
주구조, 주용도, 층수: 건축허가시 작성하고 실질적으로 사용하는 용도대로 작성하게 된다. 이것까지 알필요는 없다.(머리에 쥐난다.)
높이, 지붕, 부속건축물: 제목 그대로 건물의 총높이와 지붕의 종류 및 기재된 건물이외에 다른 건물이 있는지 표시한다.
10. 건축물의현황: 현재 사용중인 건물이 각각 층별로 층마다 단위별로 어떠한 용도로 신청되어 사용되고 그 면적은 어떻게 되고 구조는 어떻게 되어있는지 나타내준다. '주1','주2'로 구분되는 것은 말그대로 건물이 두개이고 두개의 건물이 각각 어떤 용도와 면적으로 신청되었는지 순차적으로 보여주는 것이다.
11. 소유자 현황: 앞에서 보았던 토지대장과 마찬가지로 건축물대장에서도 소유자의 표시가 나타난다. 일반적으로 토지와 건축물의 소유주가 같으나 우리민법상 토지와 건물을 구분해 놓았고 대장과 등기도 구분되어있어 토지와 건축물의 소유자가 다른 경우도 상당히 많다. 만일 이렇게 건축물의 소유주와 토지의 소유자가 다른경우 지상권의 문제와 토지이용에 대한 문제가 결부되는 경우가 많아 우리민법에서도 이부분의 분쟁에 대해 법정지상권이나 관습 법적 법적지상권이란 제도를 마련하여 건축물이 토지소유자의 일방적인 주장으로 인해 철거되어 막대한 사회적 손해를 방지하게 하고 있다.
12. 건축주등: 건축주는 말그대로 건물소유자를 말하는것이다. 기타 다른 설계자등등은 알거없다.
단 하나 보고넘어가야 할것은 착공일자와 사용승일자이다. 처음부터 승인을 받아 건물을 지어야 하는게 원칙이나 지어놓고 사용승인이나 준공검사를 받지못해 대장조차 없는 건물도 부지기수다 꼭 확인해 보기바란다.
13. 변동사항: 일반적으로 변동사항은 중앙을 기준으로 좌측부터 쓰기 시작하여 우측으로 넘어온다. 그래서 건축물이 지어진다음 어떠한 상황으로 지금까지 왔는지 그 이력이 상세히 나온다. 이 건물의 경우 2004년 12월 7일것을 보라. 그럼 '위법건축물 표시'라고 적힌부분이 보인다. 이는옥상에 무단으로 창고를 설치 했다는것을 나타내는것으로 이렇게 위법사항이 기재되면 건축물대장 맨앞장 우측상단에 붉은 글씨로 '위법건축물'이라고 표시된다. 그래서 보통 이런 건물을 매도할시 이런부분을 해소하고 넘겨주어야 한다. 받는 사람도 반드시 이부분을 집고 넘어가야 한다. 그렇지않고 나중에 받고나서 이부분을 고쳐줄것을 통고해봐야 이미 그 부분의 대한 것을 계약당시 말하지 않았기 때문에 그 하자에 대해서는 인수받은것으로 보는 경우가 많다. 그래서 부동산중개업자들도 이런부분은 반드시 채크하고 중개물을 인수해야지 그렇지 않았다가 중개대상물의 설명의무에 대한 위반으로 영업정지등을 당할 수 있다.
이렇게 토지대장과 건축물대장을 살펴보았다.
자주 읽어보고 본인의 건물과 토지대장도 확인해 보아 어떤식으로 되어있고 향후 어떤식으로 개발이 가능할 지 구상해 보는것도 좋을 듯 싶다