성동구에 4층 빌딩을 소유하고 있는 장모씨는 요즘 고민이 생겼다. 장씨는 1년 전 음식점을 하겠다는 윤모씨와 1층을 보증금 4억원, 월세 700만원에 계약을 맺었다.
장씨는 전세권등기를 해 주기로 했고, 윤씨는 계약만료 시 시설물을 철거, 원상복구를 하기로 했다. 그런데 장씨는 사정으로 전세권설정을 해주지 못했다.
윤씨는 전세권설정을 해주지 않는다고 임대차계약을 해지했다. 또 윤씨는 장씨에게 보증금 4억원은 물론 시설공사비 1억원의 반환을 요구했다.
장씨는 전세권등기를 해 주지 못한 것 때문에 원상회복비용도 못 받고, 시설공사비 1억원을 지급해야 할까.
법무법인 대지에 따르면 임대인의 잘못으로 임대차계약이 해지가 되었지만, 장씨는 윤씨에게 원상회복비용을 청구할 수 있을 뿐만 아니라, 시설비에 대해서도 배상을 하지 않을 수 있다.
임대차계약이 종료되면 임차인은 원상회복을 할 의무가 있다. 임대차계약 해지의 원인이 임대인에게 있다고 하더라도 임차인은 원상회복을 해야 한다는 것이다. 임차인이 원상회복을 늦게 하게 되면 통상 소요되는 원상회복 기간만큼의 임대료도 추가로 지급해야 한다.
장씨가 전혀 책임이 없는 것은 아니다. 윤씨는 원상회복을 해 주는 것과는 별개로 임대차계약의 해지로 인해 입은 손해에 대해 장씨에게 손해배상을 청구할 수 있다.
법원도 임대인의 귀책사유로 임대차계약이 해지되었다고 하더라도 임차인은 원상회복 의무를 부담하고, 다만 계약해지로 입은 손해에 대해서 임대인에게 손해배상을 청구할 수 있다고 판시한 사례가 있다.
장씨의 경우 보증금 4억원에 그동안 밀린 차임, 연체료 및 원상회복 비용을 제외한 금액을 윤씨에게 지급하고 원상회복을 요구할 수 있다.
윤씨는 장씨가 전세등기를 해 주지 않아 발생한 손해에 대해 배상을 청구할 수 있다. 다만 이는 특별손해에 해당해 장씨가 알거나 알 수 있었던 손해에 한해 배상을 청구할 수 있다.
결국 윤씨는 장씨의 잘못으로 인해 임대차계약을 해지했지만, 시설물에 투자한 금액을 임대인으로부터 배상받기는 쉽지 않다. 오히려 원상회복비용을 추가로 지불해 계약을 해지한 임차인 윤씨에게 손해가 될 수 있다.
법무법인 대지 이종근 변호사는 "임대인의 귀책사유로 임대차계약이 해지돼도 임차인에게 원상회복 의무가 있으므로, 이점을 유념하고 임대차계약 해지 여부를 결정해야 한다”고 말했다.
[김참 기자 pumpkins@chosun.com]
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[스크랩] 건물주 잘못으로 임대차계약 해지, 임차인이 시설 원상복구해야
賢泉가이(젊은 그대)
2014. 3. 14. 08:43