[스크랩] 전세권등기와 확정일자의 진검승부
전세권등기와 확정일자의 진금승부
명지대학교 부동산대학원 공인중개사 실무교육장에서 만난 공인중개사들에게 세입자 입장에서 전세권 등기가 좋은지?
아니면 전세계약서에 확정일자를 받는게 좋은지? 질문을 하면 대부분의 공인중개사분들은 이렇게 답을 한다.
"세입자 입장에서 전세권등기가 더 좋죠"
또한 다음카페 회원들이나 대학교의 최고경영자과정의 사장님들께 전세권 등기가 좋을까? 아니면 확정일자를 받은 전세계약서가 좋을까? 에 대하여 물어보면 거의 대부분의 사람들은 전세권등기가 훨씬 좋다고 말들을 한다.
그렇다면 과연 전세권등기가 확정일자를 받은 전세계약서보다 더 좋을까?
답부터 먼저 말을 한다면 ‘절대 아니올시다.’이다. 일반적으로 전세권등기는 세입자가 유리할 것으로 생각들 하지만 실
제로 전세권등기보다 확정일자를 받은 전세계약서가 세입자에게 훨씬 유리하다. 오히려 전세권등기가 집주인 즉 임대인
에게 더 유리한 것이다. 그렇다면 하나씩 왜 이런 결론이 나오게 되었는지 풀어 나가보도록 하자.
먼저 세입자가 전셋집을 구하였다면 당연히 전세계약서를 체결할 것이다. 전세계약서를 체결한 이후에 잔금을 지급하였
다면 그 집으로 이사를 갈 것이고, 이사를 가자말자 바로 주민자치센타 (동사무소)에서 이쪽 동네로 이사를 왔다는 전입
신고를 할 것이다. 전입신고는 세입자에게 필수 중에 필수 이다. 또한 전입신고와 확정일자를 동시에 받으셔야 한
다.
기본적으로 이런 상태에서 전세계약서에 확정일자를 받으면 확정일자를 받은 날 다음 날부터 확정일자의 효력이 발생이
되며 확정일자를 받은 이후에 부동산 등기사항전부증명서 (이하 등기부등본이라고 칭함) 늦게 들어오는 등기부등본의 권
리들에 비하여 만약 그 집이 재수 없게 경매를 당하게 되었다면 확정일자를 받은 날로부터 늦게 들어온 권리들에 비하여
우선해서 돈을 받을 수 있는 우선변제권이 생기는 것이다.
즉 확정일자를 받아야지 우선변제권이 생기는 것이며 확정일자를 받지 아니한 경우에는 집주인이 전세보증금을 돌려주
지 않는 이상 법적으로 전세보증금을 받을 권리가 요원하지 않다. 따라서 대부분의 사람들은 전세계약서를 체결하였고,
전세잔금을 지급하였다면 당연히 전입신고와 확정일자를 받게 되는 것이다. 그런데 간혹 전세권등기를 요구하는 세입자
가 있다. 여기서 말하는 전세권등기란, 집주인의 부동산등기부등본에 세입자의 전세금과 전세기간 그리고 전세권
의 목적과 범위 및 전세권자인 세입자의 이름이 기재가 되는 것이다. 이처럼 전세권등기를 하는 이유는 확정일자의
경우에는 집주인의 동의 없이 전세를 다른 사람에게 이전이나 담보 등을 제공받지 못하나 전세권등기를 경료한 경우에는
집주인의 동의 없이도 다른 사람에게 전세권을 이전할 수도 있으며 세입자의 전세금을 담보로 하여 다른 사람에게 융자
를 받을 수도 있다.
이처럼 전세권을 담보로 융자를 받는 것은 전세권부근저당권이라고 표현을 한다. 또한 전세권등기를 한 경우에 집주인이
전세기간이 만기가 되었는데도 전세금을 돌려주지 아니할 경우에 바로 집주인의 부동산을 경매 처분하여 자신의 전세금
을 돌려받을 수 있지만, 확정일자를 받은 전세계약서의 경우에는 집주인이 전세기간이 만기가 되었는데도 전세금을 돌려
주지 아니할 경우에는 소송을 통하여 경매를 신청한다는 번거로움이 생기는 것이다. 이렇게 간단하게 몇 가지를 살펴보
면 확정일자를 받은 전세계약서보다 전세권등기가 세입자에게 더 유리하다고 생각이 들 것이다. 이와 같은 사례를 전국
어디를 가든지 마찬가지이다. 한번은 다가구주택 투룸에 전세보증금 8000만원에 들어간다는 사람이 필자에게 전세권등
기에 대하여 상담이 들어왔다.
“배교수님 제가 다가구주택 투룸에 전세금 8000만원에 들어가는데요, 그 집 등기부등본상 은행 융자도 있고, 다른 사람의
전세권등기도 있고 해서 불안하다고 하니까 그 집 주인은 본인에게 전세권등기를 해준다고 합니다. 전세권등기를 하면
과연 제 전세금을 전부 보호를 받을 수 있습니까? 우리가 생각하기에는 전세권등기는 집주인이 함부로 안 해준다고 하던
데 다행히 그 집 주인은 전세권등기를 해준다고 하네요.”
그 집 부동산등기부등본을 확인하여 다른 권리들을 파악함과 그 집의 시세를 파악해 본 결과 전세권등기를 하든, 확정일
자는 받든지 의뢰인이 만약 그 집에 전세계약을 체결하여 입주할 경우에 그 집이 만약 경매를 당한 경우에는 세입자의 전
세보증금을 돌려받기가 어려워보였다. 집주인 입장에서는 다른 세입자들이 들어오기를 꺼려하므로 전세권등기를 하면
전세금을 거의 돌려받는다는 식의 이야기를 통하여 전세계약을 성립시킬 꼼수였다.
“전세권등기를 하였다고 하여 무조건 자신의 전세금을 돌려받지는 못하는 것입니다. 사람들은 전세권등기가 마치 부동산
전세시장에 있어서 만병통치약으로 알고 있으나 천만의 말씀입니다. 전세권등기를 하든, 전세권 할아버지 등기를 하든,
가장 중요한 것은 내가 배당금을 받을 수 있냐 없냐가 중요한 것입니다. 나보다 선순위 권리들이 잔뜩 있는데 내가 아무
리 전세권등기를 하였다고 하여 전세금을 우선해서 배당을 주지 않기 때문입니다. 본인이 보기에는 전세금을 안전하게
지키기 위해서는 세입자인 나보다 등기부등본상 일찍 들어온 권리들의 채권금액을 합친 금액과 나의 전세보증금을 합쳐
서 대도시의 경우에는 시세의 80% 이내 중소도시의 경우에는 70%이내 시골의 경우에는 60%이내 이어야 전세금이 지켜
지는 것입니다. 이러한 %는 만약 경매를 당한 경우에 경매에 들어가는 비용을 공제한 후 순수한 낙찰금액을 의미하기도
합니다.”
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내 전세금을 안전하게 지킬수있는 공식 1. 대도시의 경우 세입자의 확정일자보다 빠른 권리들의 금액총액 + 나의 전세금이 시세의 80%이내
2. 중소도시의 경우 세입자의 확정일자보다 빠른 권리들의 금액총액 + 나의 전세금이 시세의 70%이내
3. 시골의 경우 세입자의 확정일자보다 빠른 권리들의 금액총액 +나의 전세금이 시세의 60% 이내
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이처럼 전세권등기를 한다고 하여 세입자의 전세금이 지켜지는 것이 아니므로 굳지 전세권등기를 세입자가 할 필요성은
없다. 다만 전세권의 장점으로서는 타인에게 전세권을 이전하거나 전세권을 담보로 융자를 받을 수 있다는 장점이 있으
나 이런 장점은 똑똑한 집주인이
<전세권자는 전세권설정자의 동의 없이
이 전세권을 타인에게 이전 담보 등을 제공하지 못한다.>
라는 특약만 넣어주면 집주인의 동의 즉 인감증명서가 첨부되어야지만 전세권을 타인에게 이전, 담보 등을 제공받을 수
있는 문제점이 있는 것이다. 또한 전세권등기를 한 경우에 전세기간 만기가 지난 다음 집주인이 전세금을 돌려주지 아니
할 경우에 임의경매를 신청할 수 있다고 나와 있으나 실제적으로 전세권등기를 한 세입자가 집주인의 부동산을 경매 신
청하는 경우는 집합건물에 한하여 경매 신청할 수 있고, 일반주택의 일부, 일반상가의 일부, 다가구주택의 투룸 등에
한 전세권의 경우에는 작은 전세금으로 인하여 큰 가액인 부동산을 통째로 경매시킨다는 것은 소송경제학적 입장에서 타
당하지 않다고 하여 결국 부동산의 일부에 잡힌 전세권의 경우에는 경매를 신청할 수 없다. 이처럼 세입자입장에서 전세
권등기가 유리하다고 생각한 부분들이 막상 실무에서는 그다지 유리하지 않다. 라는 결론이 내려지는 것이다.
전세권의 단점으로서는 앞서 이야기한 부분들과 건물에 전세권등기를 한 경우에는 토지부분에 대한 배당금을 타지 못하
고 오로지 건물부분에 대한 배당금만을 탈 수 있다. 오히려 확정일자를 받은 전세계약서의 경우에는 토지와 건물 모든 부
분에 대하여 배당금을 타먹을 수 있으므로 확정일자가 더 유리하다고 볼 것이며 전세권 등기를 할 경우에는 등록세와
증지비용, 법무사수수료, 부가세 등이 들어가면 전세권등기 말소를 하기 위해서도 몇 만원의 돈이 들어가므로 경제
적으로 볼 때도 그다지 유리하지 않은 것이 전세권등기이다. 오히려 필자의 경우에는 상담을 해줄 때 집주인 입장이라면
전세권등기를 해주라고 권유를 하기도 한다.
두 달 전 인천의 20년 된 작은 아파트를 매수한 이순동씨는 매매잔금과 더불어 세입자를 구하였는데 세입자가 전세권등
기를 요구한다고 하여 전세권등기를 안 해주고 싶은데 방법이 없냐고 물어보았다.
“일반적으로 전세권등기가 세입자에게 유리한 것으로 알고 있지만 실질적으로 본다면 집주인에게 유리합니다.”
“아니 그게 무슨 소리입니다. 괜히 전세권등기 해줬다가 등기부등본이 지저분해지는 것 아닌가요?”
“네 전세권등기를 하면 전세권에 관련된 내용들이 부동산 등기부에 기재가 되므로 지저분해지죠. 하지만 등기부등본이야
지저분하더라도 말소가 되었고, 원인이 없는 것이라면 그다지 중요하지가 않는 사항입니다. 또한 전세권등기시 집주인
입장에서 등기부등본을 지저분하게 하지 못하는 특약사항을 기재하면 되는 것입니다. 또한 전세권등기의 가장 중요한 포
인터가 있는데 전세권등기를 한 세입자의 경우에는 수리비 중에서 필요비 부분에 대해서는 집주인이 부동산에 관련
된 수리비를 부담하는 것이 아니라, 세입자가 그 비용을 부담해야 되는 것입니다. 여기서 수리비 중 필요비란, 반드시 꼭,
수리를 해야 되는 비용을 우리는 필요비라고 하고, 수리비 중 유익비란, 해도 되고 안 해도 되는데 그것을 수리비용을 들
여 수리를 함으로서 부동산의 가치가 현저하게 증가된 경우에 들어간 수리비를 유익비라 칭합니다.
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집 수리비 (필요비와 유익비)
1. 필요비 : 집을 사용 수익하는데 반드시 필요한 비용 예) 겨울에 보일러가 깨졌다. 수도관이 파열되어 물이 안 나온다.
2. 유익비 : 수리해도 되고 안 해도 되나 수리를 함으로써 집의 가치가 증가되는 것 예) 전자키
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전세권자의 필요비 유익비 민법조항
제309조 (전세권자의 유지, 수선의무) 전세권자는 목적물의 현상을 유지하고 그 통상의 관리 에 속한 수선을 하여야 한다. ==>전세권등기를 한 세입자의 경우에는 목적물의 현상을 유지하고 그 통상의 관리에 속한 부분 즉 이런 수리비용을 우리는 필요비라고 하며 전세권을 취득한 세입자의 경우에는 필요비를 부담해야 된다는 조항임.
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이처럼 전세권등기를 한 경우에는 필요비를 세입자가 부담하는 것이므로 만약 선생님 집처럼 오래된 아파트나 단독주택
의 경우에는 꼭 필요한 필요비 지출 사항이 발생하는데 오히려 세입자가 전세권등기를 설정하였다면 필요비 부분에 대해
서는 그 세입자가 부담하는 것이 되므로 오히려 선생님은 더 이득이십니다. 어서 가서 전세권등기에 도장 찍어주시고 긍
정적으로 말씀드려보세요. “
이처럼 오히려 전세권등기를 한 세입자의 경우에는 졸지에 집주인의 부동산까지 수리를 해줘야 하는 문제점이 있기 때문
에 세입자 입장에서는 전세권등기 보다는 전세계약서에 확정일자를 받는 것이 훨씬 더 유리하다고 볼 것이다
배종찬교수