토지 별도등기에 관한 사항.주택 대출에 대한 사항,증여 추정에 관한 사항,재건축 재개발 현금 청산에 차이점

토지 별도 등기:토지 별도 등기는 토지소유자가 집합건물을 건축하기 위하여

       먼저 토지에 담보를 설정하고 돈을 빌려 쓴 후 건물을 완공하였는데  이때는 토지         와집합건물간의 관계설정이 (근저당에 관한)건물에는 관계가 안되기 때문에 토지 별도 등기가 성립 할수 밖에 없다.토지별도등기는 집합건물등기사항증명서(등기부등본)

표제부에 표시되어 있음.
그래서 토지별도등기가 있으면 반드시 당해 집합건물의 지번만을 특정하여

          토지등기사항증명서를 떼서 확인해봐야 하는데그 원인이 근저당인지..아니면.가처분

         용익 물건등기타 어떤  내용 때문인지 확인 필수이며 거의 근저당인 경우가 대부분임.

문제는 토지 별도 등기가 되었있는 상태에서 대출 문제는 갚아서 해결 되었는데  등기가 말소가 안되어서 계속 특별 승계가  되어 있을때 말소등기를 어떻게 해야 하냐는  문제가 될수도 있다.이때 은행에서 토지별도 등기 근저당 설정자에 대한 주민 등록 번호를 알아야 진행을 해 주는데 이걸 모를때 어떻게 해냐는 것이다. 주소를 알수 없을 때가 문제가 된다.주민등록 번호를 모르기 대문에 은행에서도 안해 준다. 이때에는 토지 별도등기에 대한 말소를 위한 소를 제기하여 등기안에 있는 주소로 내용 증명을 보내고 답변이 없을때 공시 송달을 법원 게시판에14일간 게시 한후 미사 재판을 해야 한다.물론 성정가가 안나타나 날것 이지만 이럴땐  설정자 궐석 재판으로 서류만으로 재판을 해야 결정이 날것이다.

상가 주택이나 빌딩은 대출금과 이장에 대한 동시 분할 상환이 아닌 거치 상환이나 이자만 내다가 대출금은 계약기간이후 갚아나가도 된다는 담당자에 말이다.

증여 추정에 관한 사항수입이 있을때 30세  세대주는 2억 세대주가 아닌 사람은 1억,40대 세데주는 4억 세대주가 아닌 사람은 2억에 대한 증여 추적에 대한 배제를 한다는 것이다.재수 없으면 추정을 할수도 있지만 ..

도시 및 주거환경정비법상 재개발과 재건축

]재건축과 재개발의 차이 재건축은 집만 다시 신축  하는것이고 재개발은 집의 신축에 기반시설(도로.학교.편리시설등)을 같이 하는 것인데 재건축은 사익을 위해 하는 사업이라  조합원은 원하는 사람만 가능 하고 강제로 가입을 시킬수없다.(임의 가입제). 현금 청산도 신청을 안하면 재판상으로 해야 만한다.그러나 재개발은(주거환경 개선사업도 포함) 공익을 위한 공사라 모든 사람들이 강제적으로 조합원으로 들어 와야 한다.

도시 및 주거환경정비법 제2조는 정비사업과 관련한 용어의 정의를 규정하고 있는데, 대표적인 것을 소개하면, ① 주택재개발사업은 정비기반시설이 열악하고 노후·불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업을 말하고, ② 주택재건축사업은 정비기반시설은 양호하나 노후·불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업을 말하며, ③ 도시환경정비사업은 상업지역·공업지역 등으로서 토지의 효율적 이용과 도심 또는 부도심 등 도시기능의 회복이나 상권활성화 등이 필요한 지역에서 도시환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업을 말한다.

 재개발과 재건축의 현금청산 방법, 매도청구소송과 현금청산소송

재개발사업, 도시환경정비사업, 재건축사업 등은 위와 같은 기본적 차이가 있지만, 조합설립에 반대하는 자들에 대해 조합원 자격 부여 여부, 소유권을 취득하는 방식에 있어 큰 차이가 있다.

먼저, 재건축사업의 경우에는 사익적 성격이 강하므로, 토지등소유자들이 조합설립에 동의하지 않는 경우 조합이 이들에게 강제로 조합원자격을 부여할 수 없다(임의가입제).

이때 조합은 조합설립 직후 이렇게 조합원 자격이 인정되지 않는 자들을 상대로 매도청구권을 행사하여 매매계약 성립을 의제할 수 있다. 구체적으로 조합은 이들을 상대로 매도를 청구하는 소송을 하여 승소 확정판결을 받아 소유권을 취득할 수 있는데(도시 및 주거환경정비법 제39조), 이러한 소송을 당한 피고는 조합을 상대로 매매대금상당을 시가보상으로 지급하라는 내용의 동시이행항변 또는 반소를 제기하여 판결을 받을 수 있다.

그리고, 재건축 조합을 설립할 당시에는 조합설립에 동의하여 조합원이 되었지만, 사업시행인가 이후 분양신청과정에서 분양신청을 하지 않는 등의 사유로 조합원 지위를 상실하게 된 자들에 대해서도, 재건축 조합은 매도청구소송을 하여 소유권을 취득할 수 있다. 이때 조합원 지위를 상실하게 된 자들은 조합으로부터 소송을 당했을때 조합을 상대로 매매대금상당을 시가보상으로 지급하라는 내용의 동시이행항변 또는 반소를 제기하여 판결을 받을 수 있는 것은 물론이고, 조합이 매도청구소송을 하지 않더라도 조합을 상대로 먼저 매수청구, 즉 현금청산소송을 하여 매매대금지급을 요청할 수도 있다.

한편, 재개발사업과 도시환경정비사업의 경우에는 공익적 성격이 강하므로, 토지등소유자들이 조합설립에 동의하지 않는 경우에도 조합은 정비구역 안의 토지등소유자들을 일단 모두 강제로 조합원으로 편입시키고 조합원 자격을 부여한다(강제가입제).

재개발사업과 도시환경정비사업의 경우는 이렇게 토지등소유자들이 강제로 조합원이 되지만, 분양신청 과정에서 빠져나오는 방법이 있다. 구체적으로 분양신청과정에서 분양신청을 하지 않는 등의 사유 발생시 조합원 지위를 상실하게 되어 현금청산대상자가 되는데, 이때 조합은 현금청산대상자가 된 자에 대하여 토지, 건축물 또는 그 밖의 권리에 관하여 현금으로 청산하되, 청산금액은 현금청산대상자와 사이에 협의하여 산정하고, 만일 협의가 성립되지 않을 때에는 수용절차를 거쳐 보상한다.

구체적으로 현금청산대상자는 협의가 되지 않을때 협의기간 종료후 조합에게 조속히 수용재결을 신청해줄 것을 청구할 수 있고, 이에 대해 조합이 지방토지수용위원회에 수용재결을 신청한다. 그리고 재결결정에 대해 대해 불복이 있는 경우 행정소송을 제기할 수 있다. 이때 보상은 개발이익을 배제한 공시지가를 기준으로 하게 된다.