[스크랩] 2018년 양도세 개정 세법과 다주택자 중과세 규정
2018년 양도세 개정 세법과 다주택자 중과세 규정
[ 2018-02-02. 정경윤 세무사 ]
Ⅰ. 다주택자 양도소득세 중과
Ⅱ, 주택 분양권 전매에 따른 양도소득세 중과
Ⅲ. 1세대 1주택자 비과세 요건 강화
Ⅳ. 장기보유 특별공제율 인하
Ⅰ. 다주택자 양도세 중과
지역 | 해 당 시 구 군 |
투기지역 | 강남,서초,송파,강동,용산,성동,노원,마포,양천.영등포,강서,세종시 |
투기과열지역 | 서울 중 투기지역 제외한 전지역. 과천. 세종시 |
조정대상지역 | 성남. 하남. 고양, 남양주, 동탄2. 부산(해운대.연제,동래,수영,남,기장,부산진) |
1.투기지역(서울11개구, 세종시)내에 3주택이상자
양도시기 | 장특공제 | 적용세율 | 비고 |
2017년 8월 1일 이전 | 적용됨 | 6%~40% |
|
2017년 8월 2일 ~2018.3,31 | 적용됨 | 16%~52% | 2018년42%/10%중과 |
2018년 4월 1일 이후 | 적용배제 | 26~62% | 20%중과 |
2.조정대상지역(투기지역, 투기과열지역 포함) 2주택, 3주택 이상자
양도시기 | 장특공제 | 적용세율 | 비고 |
2018년 3월 31일 | 적용됨 | 6%~40% | 중과하지 않음 |
2018년 4월 1일 | 적용배제 | 16~52% | 2주택자 : 10% 중과세율 |
26%~62% | 3주택 이상자 : 20% 중과세율 |
3.다 주택자 중과 예외 규정
취득시기 | 적용세율 | 근거규정 | 비고 |
2009-03-16 2012-12-31 | 중과대상 아님 | 소득세법 부칙 제14조 규정 | 양도시기에 관계 없이 일반세율 |
2013-04-04 2013-12-31 | 특례주택규정 | 1세대 1주택자로부터 매수, 신축, 미분양주택 |
4.중과 주택수 계산
1) 세대별로 계산한다
2) 주택 수에 포함되는 주택
주택형태 | 내용 |
주거용 OP |
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무허가 주택 |
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겸용주택 | 주택>상가인 경우 상가는 중과제외 |
다가구 |
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지분소유주택 |
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입주권 | 입주권 자체는 중과 제외 |
부동산 매매업자의 재고주택 | 주택신축판매업자의 재고주택 제외 |
주택임대사업자의 임대주택 등 |
|
3) 지역 및 금액기준
모든 주택이 주택수에 포함되는 지역 | 고시가액 3억 초과하는 주택만 포함 |
서울 특별시 | 모든 광역시의 군 지역 |
광역시(군 지역 제외). | 경기도. 세종시 (읍. 면지역) |
경기도. 세종시 (읍. 면지역제외) | 기타 전국의 모든 도지역 |
4) 3주택이상자의 중과제외주택
⓵ 수도권 ,광역시. 세종시 외의 지역*에 소재하는 주택으로서 양도당시 고시가 액 3억원
이하인 경우 그 주택 양도시(중과 주택 수에서도 제외)
* 광역시 .자치시의 군 읍, 면지역
⓶ 중과주택 수에는 포함되나, 그 주택 양도시 중과제외
구분 | 요건 |
장기임대주택 |
|
조특법 상 감면주택 | 미 분양,신축주택 등 |
5년 이상 운영한 어린이집 |
|
상속 받은 주택 | 5년 이내 양도시 |
문화재주택 |
|
저당권실행 등 취득주태 | 3년이내 양도시 |
상기주택 외 1개의주택만 소유한 경우 | 그 주택 |
4) 2주택이상자의 중과제외주택
⓵ 수도권 ,광역시. 세종시 외의 지역*에 소재하는 주택으로서 양도당시 고 시가 액 3억원
이하인 경우 그 주택 양도시(중과 주택 수에서도 제외)
* 광역시 .자치시의 군 읍, 면지역
⓶ 중과주택 수에는 포함되나, 그 주택 양도시 중과제외
구분 | 요건 |
장기임대주택 |
|
조특법 상 감면주택 | 미 분양,신축주택 등 |
부득이한사유로 취득한 주택 | 수도권 밖 주택 |
혼인합가주택 | 5년이내 양도시 |
동거봉양주택 | 10년 이내 양도시 |
소송으로 취득한 주택 | 확정판결일로부터 3년이내 양도시 |
일시적 2주택 인 경우 | 종전 고가 주택 1.2.3법칙 |
양도당시 기준시가 1억원 이하주택 | 도정법상 정비구역내 주택 제외 |
상기주택 외 1개의주택만 소유한 경우 | 그 주택 |
5.적용예시
지역 | 공시가액 | 중과 주택 수 포함여부 |
서울 강북구 | 2억원 | 중과대상 20% 할증세율. 장특공제 배제 |
서울 강남구 | 7억원 | 중과대상 20% 할증세율. 장특공제 배제 |
경기 화성시 남양면 | 1억원 | 중과제외 일반세율 .장특공제 |
6. 소득세율 인상(개정분은 2018년1월1일 이후 양도분부터)
시행시기 | 2018-01-01 | 2018-04-01 | 2018-04-01 | 누진공제 |
과세표준 | 세율 | 중과2주택자 | 중과3주택자 |
|
1,200만원 이하 | 6% | 16% | 26% | 0 |
1,200~4,600만원 | 15% | 25% | 35% | 108만원 |
4,600~8,800만원 | 24% | 34% | 44% | 522만원 |
8,800~1.5억원 | 35% | 45% | 55% | 1,490만원 |
1.5억~3억원 | 38% | 48% | 58% | 1,940만원 |
3억원 ~5억원 | 40% | 50% | 60% | 2,540만원 |
5억원 초과 | 42% | 52% | 62% | 35,400만원 |
동일한 자산에 2이상의(단기양도40%,중과 ) 세율이 적용되는 경우 ⇨
산출세액이 큰 것으로 한다
Ⅱ.주택 분양권 전매시 양도소득세 세율강화
양도시기 | 적용세율 | 적용 범위 조정 대상 지역 (투기, 투기과열지역 포함) |
2017-12-31 | 6%~40% | 1년미만 50%/1년~2년미만 40%/2년이상기본세율 |
2018-01-01 | 50% | 보유기간과 무관하게 50% |
※ 입주권은 분양권이 아니고, 주택 수에 포함됨
상가 분양권은 중과세 안하고 일반세율 적용함 | ||
예외: 무주택 세대로서 양도당시 다른 분양권이 없고, 30세 이상 또는 30세미민인 경우
배우자가 있을 것(사별 .이혼 포함)
Ⅲ.조정지역 등 1세대 1주택 비과세 거주요건 신설
현행 | 9억원 이하 1세대1주 2년 이상 보유시 비과세 |
개정 | 9억원 이하 1세대1주 2년 이상 보유 및 거주시 비과세 |
시행시기 | 2017년8월 3일 이후 취득, 계약(?)분부터 |
1세대 1주택인 비과세인 경우 주택 |
1,주택수 :
1)원칙 전국의 모든 주택
2)예외
구분 | 내용 |
일시적2주택 | 1.2.3법칙 |
상속주택 | 1주택소유자가 상속으로 2주택자인 경우 일반주택양도시 |
동거봉양 | 합가한 날로부터 10년 이내에 먼저 양도하는 주택 |
혼인주택 | 혼인한 날로부터 5년 이내에 먼저 양도하는 주택 |
농어촌주택 보유 | 상속(5년).이농. 귀농주택 보유 시 일반주택 양도시 |
장기임대주택 | 거주용 자가주택 (2년이상 거주) 양도시 |
농어촌주택취득 | 농어촌주택 ,수도권 외 고향주택. 일정기간 취득하고 |
3년이상 보유하고, 일반주택 양도시 |
2.주택의 판정기준
구분 | 내용 |
주택인 경우 | 무허가 주택. 겸용주택. 주거용O.P/ |
주택이 아닌 경우 | 민박/팬션/고시원/콘도미니엄 /별장 |
3 겸용주택
1)원칙: 면적에 구분없이 ,주택은 주택. 상가는 상가임
2)예외: 1세대 1주택 비과세 판정시, 주택부분 면적이 더 크면
전체를 주택으로 보고, 그 외는 주택은 주택 상가는 상가
4. 장기보유 특별공제
1) 개정 내용(2019년 1월1일 이후 분부터 적용)
2) 적용배제 대상(2018년 4월 1일 이후 양도분) 다주택자 중과세 대상자
보유기간 | 2018년 | 비과세대상고가주택 | 2019년 |
연간3% | 연간8% | 연간2% | |
3년 이상~ 4년 미만 | 10% | 24% | 6% |
4년 이상~ 5년 미만 | 12% | 32% | 8% |
5년 이상~ 6년 미만 | 15% | 40% | 10% |
6년 이상~ 7년 미만 | 18% | 48% | 12% |
7년 이상~ 8년 미만 | 21% | 56% | 14% |
8년 이상~ 9년 미만 | 24% | 64% | 16% |
9년 이상~ 10년 미만 | 27% | 72% | 18% |
10년 이상~ 11년 미만 | 30% | 80% | 20% |
11년 이상~ 12년 미만 |
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| 22% |
12년 이상~ 13년 미만 |
|
| 24% |
13년 이상~ 14년 미만 |
|
| 26% |
14년 이상~ 15년 미만 |
|
| 28% |
15년 이상 |
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| 30% |
3) 재개발인 경우 보유기간 계산(1세대1주택, 장기보유. 세율적용)
구분 | 기산점 |
원 조합원의 입주권 양도 시 | 종전 주택 취득시~관리 처분 인가일 |
원 조합원의 신축주택 양도 시 | 종전 주택 취득시~신축주택양도일 |
승계조합원의 신축주택 양도 시 | 완공일~~신축주택양도일 |
직장주택조합 조합원인 경우 | 완공일~~신축주택양도일 |