상가(점포)권 리 양도 중개시 주의할 사항

상가(점포) 권리양도 중개시 주의할 사항

 

작성자:현천가이(음종국).한양공인중개사

 

① 권리양도인과 권리양수인간의 계약

 

 

○ 일반적으로 상가(점포)의 임대차 계약은 건물주와 임차인의 매매계약 이전에 새로 점포를 개설하고자 하는 자와 현 임차인간의 권리양도 매매계약체결을 함이 우선이다.

 

 

○ 중개업자의 입장에서 가장 주의하여야 할 점은 권리 양도인과 권리 양수인간의 시설 등의 권리금이 적정한 선에서 이루어 질 수 있도록 쌍방간 조정을 하여 주는 것 이외에 여러 가지를 도와주어야 할 것이다.

 

 

○ 중개업자는 권리금은 적합한 것인가? 주변의 동일 업종과 평형은 다른가 등을 유의하여야 하며 특히 주의하여야 할 점은 영업상태가 어떤가? 파악을 해두어야 한다. 매수인이 인수하여 영업이 부진할 경우 원망과 질책도 있을 수 있을 것이다.

 

 

○ 그러므로 제반 정보를 충분히 파악하고 권리를 양수하는 자에게 참고될 만한 말만 해주는 것은 물론 건물주의 재산상태, 직업, 인간성까지도 파악하여 알아두는 것이 바람직하며 도시계획에 대한 하자여부, 재건축 가능성 등도 잊지 않아야 한다.

 

 

○ 권리 양도자와 권리 양수인(당사자)간에 계약서 작성 이전에 건물주의 동의를 얻어둠이 차후에 건물주와 본 계약서의 체결을 원활하게 할 수 있을 것이다. 건물주와 동의를 얻기 전에 계약서를 작성할때에는 특약으로 건물주와의 본 계약을 권리 양도인이 책임을 지고 중도금 지급 이전에 본 계약을 체결해준다는 조건과 위반 시에는 계약금액의 배액을 배상한다는 약정을 기재하여야 한다.

 

 

 

② 시설물의 권리금과 건물주와의 관계

 

 

시설물에 대한 권리금을 건물주는 인정치 않는다.

 

 

그러나 묵인하에 시설을 하였다면 건물주가 자신이 사용하고자 한다든가 재건축을 하려고 점포를 비어 달라고 할 때에는 다소의 시설비를 청구할 수 있는 것이다. 그러나 만약 건물이 매도되어 새로운 건물주가 나타나 점포를 회수하고자 할 때는 크나큰 문제점이 생기며 재산상의 손실도 클 것이다.

 

 

이러한 관계를 생각할 때 평소 임차인과 건물주와의 인간 관계를 돈독히 하는 것도 바람직하다.

 

 

 

 

 

③ 건물주와 계약 시 유의할 사항

 

 

건물주와 임차인간에 계약 시 중개업자가 내놓은 계약서 용지를 사용하지 않고 건물주 측에서 구비한 계약서 용지를 내놓으면서 계약서 작성을 요구한다. 대개의 계약서 내용은 건물주를 위주로 일방적인 내용들이다. 필요이상의 관리비, 부과세 징수 등이며 본 계약 작성이전에 세밀한 부분까지 확인하여 주고 부적절하다면 조정해 줄 필요가 있을 것이다.

 

 

 

 

 

④ 중개업자가 주의할 점

 

 

중개업자는 중도금 지불 전 또는 잔금 지불 전에 현 임차인(권리양도인)의 시설허가증 인감증명 등 서류를 받아두었다가 잔금완불시 매수인에게 주도록 한다.

 

 

이것은 매도인이 부정한 방법으로 2중 양도를 방지하기 위함이며, 또한 권리금의 지체가 없도록 하기 위함이다.

 

 

⑤ 보증금 및 월세 인상

 

 

권리를 양수하여 건물주와의 본 계약을 체결할 때 가장 중요한점이 보증금 및 월세 인상에 관한 사항이다. 건물주는 월세나 보증금 중 어느 한 부분에서 새로운 세입자(임차인)에게 인상을 요구하게 되며 터무니없이 인상을 요구하는 건물주도 있을 것이다. 그러므로 본 계약 체결전에 이 부분을 권리양도자가 충분한 말을 하지 않으면 계약이 깨지기 쉬운 법이다.

 

이때 권리양도인은 건물주와 충분한 협의를 하여 본인(임차인)과의 계약대로 이행해 달라, 또는 본인(임차인)의 임대기간이 남아있다는 등 건물주와 협조함이 바람직할 것이다.

 

 

계약서 작성 시에 물가상승율을 감안 5～7% 범위 내에서 인상할 수 있다는 단서를 작성해 주는 것도 바람직하며 이러한 모든 사항을 고객에게 피해를 없도록 하는 것이 중개업자의 의무일 것이며 그러므로 신뢰받는 중개업자가 될 것이다.

 

 

※ 참고사항 : 호프점의 허가는 근린생활시설 건축에서도 허가의 대상이나 그 건축물이 있는 정화조 용량으로 인하여 허가가 제한되는 경우도 있다. 특히 옆에 호프점이 있으면 그 호프점에서 허가청에 민원을 내면 허가청에서는 그 정화조의 용량을 체크하여 허가가 제한 되기도 한다. 그러므로 점포중개시 현재의 용도 이외에 다른 용도로 이용 한다던가 할 때에 중개업자가 된다고 하면 후에 분쟁 의 대상이 되니 반드시 확인을 하든가 확인설명서 또는 계약서 특약사항에 현 상태를 중개한 것 이라는 내용을 기재하여야 한다. 단, 현재의 업종이 허가증의 업종과 똑같았을 때 현 상태를 중개하여야 한다고 기재하고 허가증의 업종과 다를 경우에는 허가증의 업종내용 을 기재하여 중개한 것으로 작성하여야 한다.

 

 

 

<점포 임차할 때 유의사항>

 

 

① 계약은 당사자 사이의 합의만 있으면 되는 것이고 서면으로 하지 않은 구두계약도 계약으로서 효력이 있다. 그런데 계약서는 증거법상 처분문서라고하여 계약서작성 사실만 인정되면 특별한 사정이 없는 한 그 내용과 다은 사실인정을 할 수 없으므로 계약서와 다른 구두약속이 있다면 반드시 계약서에 특약으로 기재해 두어야 한다. 구두약속은 증인이 없으면 입증이 어렵고 증인이 있다 하더라도 법원은 당사자가 신청한 증인의 증언을 쉽게 믿지 않는다는 것을 유의하여야 한다.

 

 

② 임대인은 등기부등본에 기재된 점포소유자이어야 하고 만약 소유자 본인이 아닌 경우에는 소유자의 인감증명서와 인감이 날인된 위임장을 첨부하여야 한다.

 

 

③ 임차할 부분을 계약서에 특정해야 하는데 부동산 등기부등본상의 점포호수를 정확히 표시하여야 하고 면적도 건축물관리대장으로 확인하는 것이 좋다.

 

 

④ 임대인은 임대차기간 동안 임차인이 목적물을 사용수익에 필요한 상태를 유지하여야 할 수선의무가 있고, 수선의무가 지연되어 목적물 일부를 사용할 수 없다면 그 부분에 대한 임대료 지급을 거절할 수 있으나 번거로울 수 있으므로 임대차계약 전에 점포의 구조와 시설상태 및 수리여부를 확인할 필요가 있고 상당한 수리를 요하는 경우 그에 관하여 합의하고 특약으로 명시하는 것이 좋다. 임대차계약을 한 경우 임대차 개시 당시의 목적물 현황을 사진으로 찍어 두는 것이 분쟁에 대비하여 필요하다.

 

 

⑤ 대형빌딩과 같이 다수의 임차인을 상대로 동일한 양식의 계약서를 사용한 경우는 "약관의 규제에 관한 법률"이 적용되는 약관에 해당된다. 약관은 사업자가 다수의 고객과 계약을 일정한 양식에 의하여 체결하는 계약의 내용이 되는 것을 말한다. 아울러 약관에서 고객에게 불리한 조항은 무효가 됨을 알아두어야 한다.

 

 

<계약시 권리금처리>

 

 

권리금이란 점포의 운영자가 가게를 운영하면서 확보한 고정고객 점포의 지명도등에 대한 대가로 새로 점포를 얻으려는 세입자에게 요구하는 웃돈을 말한다. 일종의 프리미엄이라 할 수 있는데 여기서는 보통 인테리어비용이 포함된다. 권리금은 대체로 건물주인이 묵시적으로 인정해 주지만 법적인 보장을 받지 못하는 맹점이 있기도 하다. 건물주가 모르는 권리금은 종종 건물주인이 직접 건물을 사용하고자 할 때 분쟁의 소지가 된다. 따라서 권리금이 붙은 점포를 얻을 때에는 이 같은 사항을 건물주인에게 알리고 "권리금 인정여부"에 대한 서명동의를 받거나 계약서에 권리금관계를 써 넣는 것이 좋다. 법적인 임대기간이 끝난 후 재계약을 하지 않고 상당한 시간이 지난 후 계약을 해지하기 위해서는 임대인은 6개월 전에 임차인은 1개월 전에 서면(내용증명)을 통해 당사자에게 해약을 통고해야 한다.

 

 

 

① 건물주가 바뀌었을 경우 보증금과 권리금은 어떻게 되는가?

 

임대기간 중 임대한 건물이 다른 사람에게 팔렸을 경우 임차권 등기를 갖추지 않는 한 새 건물주의 재량권이 우선이다. 임대료와 보증금을 올려줄 것을 요구하거나 여의치 않으면 비워달라 요구해도 따를 수밖에 없다. 이때 다시 그러한 일이 반복될 것에 대비하여 임차권 등기절차에 협력할 것을 임대인에게 요구할 수 있다. 계약서를 포기할 경우 거래 관행상 이사비용과 중개수수료 정도는 종전의 건물주에게 받을 수 있다.

 

 

② 권리금 회수는 어떻게 하는가?

 

점포가 수차례에 걸쳐 임차인이 바뀌면서 고객의 권리금이 형성되었을 때 건물주의 묵시적인 동의가 있다고 판단할 수 있다. 그리고 임대인이 보증금과 월세를 받으면 임차인이 누구든 상관없다고 여기는 경우도 마찬가지이다. 이러한 상황에 접할 때 임차인은 임대인에게 권리금에 대한 확인을 받아야 한다.

 

 

③ 계약종료 후 권리금 반환은?

 

임대차 기간은 상가임대차보호법으로 인해 2년기간을 단위로 갱신된다. 임대인이, 점포계약을 갱신해 주지 않으면 임차인은 점포를 비워줘야 한다. 이때 보증금은 당연히 돌려받게 되지만 권리금은 점포사용 이외에 부수적으로 발생하는 특별이익에 대한 대가로 주고받는 것이기 때문에 반환을 청구할 수 없다.

 

 

출처 : 한공협,부동산114

 

 

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1. 상가직거래 진행

 

 

1) 영업할 업종이 그 상가와의 용도적합 여부 확인과 신고 및 허가 관련사항

 

 

상가를 구하기 위해서는 가장 먼저 해야 할 일은 영업하려는 업종이 이 상가용도에 맞는 것인지 그리고 그에 따른 신고 및 허가 관련사항을 알아봐야 한다. 이 점을 소홀히 하다가 막판에 큰 피해를 입을수 있다. 본인이 하려고 하는 업종이 입점하려는 상가와 맞는지 확인하여야 하고 그에 따른 소방관계등 시설이 적합한지를 파악해야 한다.

 

 

2) 해당 건물의 서류 확인(등기부등본등)

 

 

확인서류 : 건물, 토지 등기부등본, 토지,건축물대장, 도시계획확인원, 공시지가 정보등

 

 

도장을 찍는 순간 모든 게 끝나므로 계약하기 전에 여러 가지 사항을 꼼꼼히 챙겨보고 계약내용도 신중하게 작성해야 한다.

 

상가를 계약하기로 마음을 정하고 나면 계약금, 중도금, 잔금을 준비하는데 정신이 팔려 소홀히 하는 점이 있다. 바로 상가건물의 법적인 하자, 신고 및 허가사항, 건물주의 매도 의도등입니다. 계약 한번 잘못하면 완전히 망할 수 있으므로 그만큼 신중해야 한다

 

 

가. 등기부등본

 

등기부등본은 계약, 중도금, 잔금을 치를 때마다 확인하는게 좋다. 그 건물에 어떤 문제가 있는지는 등기소에서 등기부등본만 떼어 보아도 알수 있다. 등본에는 소유자의 인적사항, 지번, 면적, 그리고 각종 저당권 설정이나 압류같은 권리관계가 나와있다.

 

 

나. 도시계획확인원

 

도시계획및이용제한사항과 재개발 여부 등을 확인하려면 구청에서 도시계획확인원을 떼어 보면 된다. 도시계획확인원이란 공법상으로 토지를 규제하는 도시계획사항을 기재한 증명서로, 용도지역과 지구, 재개발, 개발제한구역 여부등을 확인할 수 있다.

 

 

다. 대장확인

 

토지대장, 임야대장, 건축물관리대장공부를 확인하여 등기부와의 일치여부를 알아보고 일치하지 않을때는 그 이유를 알아본후 결정해야한다. 대장과 현장 실지 확인을 하여 일치하는지 확인하여야 한다.

 

 

3) 상대방 본인 확인후 계약(권리양수도 계약, 임대차계약)

 

 

마지막으로 이제 계약서에 도장을 찍고 계약마무리를 하는 것이다. 가장 중요한 포인트는 본인 확인이다. 이것은 아무리 강조해도 지나치지 않다.

 

 

가) 권리양수도계약의 경우(현 임차인과의 계약)

 

* 권리금 계약을 하기전에 임대인의 의사를 확인해야 한다

 

(1) 주민등록증을 대조하여 본인인지 확인해야 한다

 

(2) 대리인(보통 부인이나 남편)과 계약을 할 때도 본인의 계약위임용 인감과 위임장을 받아야 한다.

 

(3) 상가임대차계약서(현 임차인과 건물주가 맺었던 임대차계약서), 사업자등록증, 허가증등을 제시해 달라고하여 확인해야 한다. 특히 임대차계약서는 반드시 봐야 한다.

 

 

나) 임대차 계약의 경우(건물주와의 계약)

 

건물주의 등기권리증, 인감, 신분증과 등기권리증의 내용이 같은지 확인할 필요가 있으며, 등본과 초본도 확인해 보면 집주인 여부를 확인할수 있다. 만약에 악의적인 의도가 개입된다면 엄청난 손해를 볼 수 있다.

 

 

2. 계약서 작성시 유의사항

 

 

1) 계약서 작성은 최대한 자세하게

 

아무리 구두상 약속을 했다고 해도 서류로 남지 않으면 나중에 이를 주장하기가 힘들다. 따라서 도배, 수리 등의 사소한 사항이라도 꼭 계약서에 기재하도록 하고 계약사항 위반시의 위약금 등도 기재하는 것이 좋다.

 

 

2) 계약서를 쓸 때 아라비아 숫자와 확실하게 한글이나 한자로 병기한다.

 

 

3) 권리금 지급시 계약 단서조항에 '현 임차인이 가까운 곳에서 유사업종을 하지 않는다' 는 조항을 삽입하는게 좋다

 

 

4) 계약금, 중도금, 잔금일을 기재하되 날짜는 임차인의 자금조건에 맞추어 정한다.

 

 

5) 잔금일의 정산관계 및 명의이전에 필요한 각종 서류 등을 기재한다. 잔금지급전 근저당을 설정하면 계약을 해지한다라는 특약을 기재한다.

 

 

6) 비품목록도 정확히 작성한다. 훗날 분쟁거리가 될수 있다.

 

 

7) 원상회복문제를 확실히 하고 입주시 점포사진을 찍어 놓도록 한다

 

 

8) 하자에 대한 부분과 하자수선에 대한 부분도 계약서에 명시하여 확실히 한다.

 

 

9) 서명과 날인은 반드시 계약 당사자가 인적사항을 기재한 다음에 도장을 찍는다.

 

 

 

3. 임차인 관점에서 체크사항

 

 

1) 상가임대차보호법의 보호를 받을수 있는가

 

- 사업자등록 가능여부(관할세무서)

 

상가임대차보호법에서 규정된 환산보증금을 본인의 보증금과 월세를 비교해 보면 된다

 

 

 

구 분 법적용대상보증금액 최우선변제인정범위 최우선변제금액 비고

 

서울 3억원 이하 5천만원 이하 1,500만원까지

 

과밀억제권역 2억 5천 이하 4천 5백만원 이하 1,350만원까지 서울시 제외

 

광역시,안산,용인,김포,광주 1억 8천 이하 3천만원 이하 1,000만원까지 군지역,인천광역시 제외

 

기타지역 1억 5천 이하 2천 5백만원 이하 750만원까지

 

 

* 위의 금액을 초과하는 임차인에게는 상가건물임대차보호법 자체가 적용되지 않는다.

 

(임차보증금 외에 월차임이 있는 경우에는 월차임 부분을 보증금으로 환산하여 보증금액을 산정한다.)

 

보증금액 = 임차보증금 ＋ 월차임×100

 

* 최우선변제 금액 : 임차권자보다 먼저 설정된 저당권자나 선순위권리자보다 우선적으로 보장 받는 최소한도의 금액이다. (단, 상가건물가액의 1/3 범위내로 산정함.)

 

* 상가임대차보호법의 대상이 되는 임대차는 계약기간을 1년으로 정하였다 하더라도 임대인에게 계약갱신요구를 할 수 있으며, 임차인이 계약갱신요구를 하면 임대인은 특별한 몇가지 경우를 제외하고는 5년간 계약갱신에 응하여야 한다.

 

2) 법의 보호를 받을수 없는 경우라면

 

계약서에 재계약(최소임차기간)과 임대료 인상한도에 대한 특약을 기재하는게 바람직하다.

 

 

3) 영업허가 또는 신고에 문제는 없는가

 

시청 또는 구청의 담당부서에 확인(음식점일 경우 구청 보건위생과)

 

 

4) 동일업종에 대한 영업금지는 없는가

 

임대인 및 상가관리단등에 확인하면 된다.

 

 

5) 계약기간은 몇 년으로 하는 것이 유리한가

 

시설비 투자금액이 클수록 장기계약이 필요하다.

 

불경기 또는 영업전망이 불확실할때는 일단 단기계약이 유리하다.

 

 

6) 상가에 대한 근저당권 등 부채 (부동산등기부등본으로 확인) 확인

 

채권최고액을 부동산으로 갚아야 할 돈으로 생각하고 임차보증금과 시세를 비교해서 임차여부를 판단한다.

 

 

7) 보증금과 월세의 비율이 어느 정도가 좋은가

 

자금부담 능력,이자율과 월세를 비교해본다..

 

선순위 근저당 가압류등이 있으면 보증금을 가급적이면 최소화 한다.

 

 

8) 임차면적의 확인

 

계약면적,전용면적,실제면적,건축물관리대장과 확인한다.

 

법정최소면적은 인허가 관청에 문의한다.

 

 

9) 간판설치 및 주차장 이용

 

입간판,돌출간판등 설치허용 여부를 확인한다.

 

주차장 사용(차종별 주차대수,비용부담) 확인한다.

 

퇴거시 원상회복의 범위에 대하여 확인한다.

 

입점당시 건물내부 외부 현황사진 촬영 및 보관한다.

 

 

10) 권리금은 적정한가, 나올때 빼나올수 있는가

 

한달 순익금과 권리금의 비교(보통 12개월분 순익을 적정권리금으로 추정)

 

실제 매출액 확인한다(세무신고 또는 관련장부)

 

임대인의 권리금에 대한 입장을 확인한다(묵인 또는 부인하는지 확인 검토)

 

만약 부인한다면 시설비를 고려한 장기계약은 가능한지 검토한다.

 

 

권리금이 너무 싼 경우에는 일단 의심을 해본다. 정상가격보다 권리금이 터무니없이 싼 상가는 문제가 있을 소지가 많다. 건물주의 질이 안 좋은 경우도 있고, 건물에 하자가 있는 경우도 있고, 현 임차인이 이중계약을 하고 도망갈 확률도 조금은 있다는 것에 무게를 둬 본다.

 

 

11) 건물주와 임대료,임대기간등에 대한 확인을 했는가

 

권리금 계약을 하기전에 임대인의 의사를 확인한다.

 

 

12) 권리금 계약서에 본계약이 안되면 해제한다는 조항이 들어가 있는가

 

해제조항이 없다면 본 계약을 먼저 또는 동시에 할 것을 제안한다.

 

 

13) 권리금을 주면 따라오는 권리들을 확인했는가

 

인계받을 시설,집기명세서,고객회원등의 명단 및 전화번호 / 폐업신고 또는 영업양수도 / 양도인이 근처에서 유사업종 못하도록 제한

 

 

 

4. 임대인 관점에서 체크사항

 

 

1) 계약서상 임차인과 실제 들어올 사람이 같은가

 

임차인의 주민등록번화,주소등을 확인한다.

 

 

2) 실제 들어올 사람이 다르면

 

전대차 여부를 확인한다.

 

전대차일 경우, 임대인이 동의해줄것인가 검토한다..

 

실제 입주자의 성명,주민등록번호,주소,임차인과의 관계를 확인한다.

 

 

3) 특약사항이 법의 강행규정에 위반되는지 확인 필요

 

위반될 경우 임차인에게 불리한 조항은 효력이 없게 되므로 미리 확인한다.

 

(강행규정 : 계약기간,임대료 인상한도,계약갱신요구권등)

 

월세의 부가가치세를 따로 받기위해서는 '부가가치세 별도'라고 계약서에 표시한다.

 

 

4) 공과금중 임차인이 부담할 항목

 

주차료,청소비,소규모 수리의 범위등을 사전에 알려준다.

 

 

5) 중개수수료는 누가 지불할 것인가?

 

만기를 채우지 못하고 나가는 임차인에게 미리 확인을 받는다.

 

중개수수료 부담 조건부로 해지에 동의하는 방법도 있다.

 

 

6) 권리금 및 원상회복 조항이 필요한가

 

권리금 및 시설비는 임대인에게 요구할수 없다.

 

만기시 임차인의 비용으로 원상회복하여 임대인에게 반환하여야 함을 확인시킨다.

 

 

5. 기타 유의사항

 

 

1) 백문이 불여일견이다.

 

인터넷이나 광고정보지를 통한 매물광고에서는 간단한 이미지와 설명밖에 볼수없으므로 관심이 가는 매물이라면 반드시 현장에 가서 확인해야 한다.

 

 

2) 상대방이 보여주는 등기부등본만을 믿지 않는다.

 

등기부등본은 본인이 직접 떼어보아야 한다. 등기부는 계약금 지급, 중도금 지급, 잔금 지급시마다 그 직전에 확인하여야 한다. 계약금이나 중도금을 받고도 다시 이중으로 매도하는수가 있기때문이다.

 

 

3) 상가계약은 관공서가 쉬는 토요일 오후나 일요일 혹은 공휴일에는 하지 않는다.

 

확인이 필요할시 확인이 불가능하고 상대방에게 자칫 사기를 당할수 있다.

 

 

4) 복잡하게 여러가지 담보물권이나 가등기, 예고등기가 설정되어있는것을 가급적 피한다.

 

단시일내에 권리자가 바뀌는등 권리관계가 빈번하고 복잡한것은 문제가 있을수 있다.

 

저당금액이 너무 많이 잡혀 있으면 경매로 보증금을 떼일 위험이 있으므로 자신의 보증금과 선순위 저당금액을 합해서 해당 주택가격의 70%를 넘지 않는 것이 안전하다.

 

매수 직전에 갑작스럽게 등기가 변경된 것을 의심해야한다. 매수직전에 비로소 소유권 보존등기가 되거나 기타 상속등기나 회복등기가 된 것은 전문 사기단일 수 있으니 일단 의심하여야 한다.

 

 

5) 싼 매물을 조심한다.

 

시가에 비하여 터무니 없이 매우 싸거나, 잔금 중도금을 빨리 치러야 한다고 권유하는 상가, 그리고 별 이해관계도 없는 사람들이 사라고 권유하는 상가는 뭔가 있다.

 

 

6) 신문지상의 광고와 기사만을 토대로 그대로 믿고 경솔히 계약하면 안된다.

 

광고는 과장될 수 밖에 없으며 상가를 비싸게 팔아주겠다고 하면서 광고비조로 돈을 부치라는 사기꾼의 전화에 속으면 안된다.

 

 

7) 매도인과 어울리지 않는 상가를 조심한다.

 

매도인의 나이, 사회적 지위, 직업등이 대상 상가와 맞지 않는것도 의심을 가지고 확인하여야 한다. 재산세 납세자가 소유자와 다른 경우에는 그 이유를 알아보아야 한다.

 

 

 

참고바랍니다. 권리양도, 양수계약서

 

 

8-1) 체결일 : 권리금에 대한 계약금 계약일

 

 

 

8-2) 기재내용

 

 

* 주소, 평수, 층수, 상호, 부동산에관한사항

 

* 권리금(총액/계약금/잔금)일자

 

* 비품 인수인계 내역

 

* 본계약 조건 ( 보증금, 월세, 계약기간, 현임대차조건 )

 

* 특약 : 변동이있으면 본계약은 어찌하겠다 등..

 

 

 

8-3) 체크사항

 

 

* 임대차 계약서 명의자 확인

 

* 위생교육절차및 교육수료준비

 

* 권리금잔금일에 맟추어 본계약진행준비

 

 

 

8-4) 잔금일에는

 

 

* 행정처분확인 (구청)

 

* 권리금 잔금 정산

 

* 수수료 정리

 

* 인수인계 비품확인

 

* 인터넷 테이블 TV등 명의 변경

 

* 공과금 정산

 

* 주류/음료 공급업체등의 영업시원 인수인계

 

 

그리고 권리양수도 계약시 숙지사항을 자세히 설명하면,

 

 

반드시 건물주의 동의가 있어야하며 건물주의 동의가 없으면 권리양수도 계약체결은

 

무의미하다

 

 

음식점과 같은 영업용 시설(집기, 인테리어 등)을 인수함에 있어, 건물주의 의사를 확인

 

하는 절차가 권리(시설)양수도계약보다는 선행되어야 할 필요가 있다.

 

영업용시설은 대개 건물주가 아니라 기존의 임차인으로부터 넘겨받는 것이 일반적인데,

 

이러한 계약이 궁극적으로 유효하기 위해서는 건물주의 동의가 필요하다.

 

 

새로운 임차인으로서는 어차피 건물주와 건물임대차계약을 새로이 체결하지 못하면

 

임대차목적물을 적법하게 사용할 수 없다.

 

따라서, 임차인이 변경되는 점에 관한 건물주의 의사를 정확하게 파악하지 않은 채

 

무작정 기존의 임차인과 권리양수도 계약만을 체결하는 것은 무모한 행동이다.

 

그럼에도 불구하고 현재의 관행은, 일단 권리양수도 계약을 체결하면서 권리양수도계약

 

에 따르는 계약금을 수수한 후, 건물주의 동의를 구하는 절차를 밟고, 만약 건물주가

 

이를 동의하지 않으면 체결한 권리양수도계약을 조건없이 무효로 하면서 계약금은 반환

 

하는 식으로 이루어지고 있다.

 

 

그러나, 건물주의 의사 확인을 먼저 하지 않고 무작정 체결되는 이와 같은 권리양수도

 

계약은 다음과 같은 여러 가지 문제가 있다.

 

 

1. 계약이 무효로 될 경우 계약금반환이 어려울 수 있다.

 

 

향후 건물주가 동의하지 않을 경우 계약금을 반환받는것이 사실상 여의치 않을 수 있다.

 

 

기존 임차인인 권리양도인이 건물주의 동의를 확신하고 받은 계약금을 다른 용도에 써버

 

려서, 향후 권리양수도계약이 무효로 되었을 때 이를 돌려주지 못하는 경우가 자주 발생

 

한다.

 

 

이런 경우를 대비한다면, 건물주의 의사가 확인되어 계약이 완결될 때까지 계약금을

 

중립적인 지위에 있는 사람에게 임시로 보관하게 할 필요가 있다.

 

계약금액수를 지극히 형식적으로 적게 하는 것도 하나의 방법일 수 있다.

 

건물주가 동의하지 않을 경우 계약 이전의 상태로 원상복귀하기 위한 후속절차를 간단하

 

게 하기 위함이다.

 

 

그럼에도 불구하고, 이와는 정반대로 건물주가 틀림없이 동의한다고 믿고서 건물주와 새

 

로운 임대차계약을 체결하기 이전에 권리양수도대금을 전부 지급해버렸는데, 돈을 전부

 

지급받은 기존의 임차인이 갑자기 행방을 감추어버려 큰 손해를 본 경우도 있었다.

 

 

2. 건물주가 임대차조건을 변경할 수 있다

 

 

예상과 달리 당초 체결된 임대차 계약조건이 변경될 수 있는 가능성이 있다.

 

시설권리양수도계약을 체결하는 새로운 임차인으로서는 당연히 기존의 임차인과 건물주

 

간 에 종전에 체결된 임대차조건(보증금, 월세 등)을 그대로 인수받거나, 아니면 기존의

 

조건보다 약간만 증액된 조건으로 임대차계약을 체결할 수 있을 것으로 예상한다.

 

 

반면, 건물주로서는 임차인이 변경되는 과정에서 임대차조건을 기존의 임대차조건 보다

 

훨씬 유리하게 인상하고 싶어하면서, 임차인변경에 동의하는 전제로 변경된 임대차조건

 

을 수용해달라고 내세우는 경우가 많다.

 

건물주 입장에서는, 오랜기간 동안 임대차관계를 지속한 기존의 임차인에 대해서는 인정

 

상 임대료를 많이 올리지 못한 점을 감안해서, 임차인이 변동되는 것을 기화로 그동안

 

인상하지 못했던 부분을 한꺼번에 올리려고 하는 경향이 있기 때문이다.

 

 

한편으로는, 기존의 임차인이 상당한 권리금을 받아나가야만 하는 사정을 임대인이

 

잘 알고 있기 때문에 이러한 점을 빌미로 무리한 요구를 하는 경우도 적지 않다.

 

 

심지어는 기존 임차인측에서 사전에 이러한 임대료 인상 조짐에 대해서 잘 알고 있으면

 

서도 권리를 양수하는 사람에게 고의로 알려주지 않는 경우도 비일비재하다. 새로운

 

임차인에게 이러한 사정을 언급하면 권리양수도계약이 체결되지 않을 것을 우려하기 때문

 

인것이다.

 

 

결국, 권리양수도계약을 체결함에 있어서는 임대차조건이 어떻게 변경될 수 있는지에

 

관해서 건물주의 의사를 계약체결 이전에 미리 확인할 필요가 있는 것이다.

 

직접적인 확인이 어렵다면, ‘기존의 임대차조건과 동일하지 않으면 권리양수도계약을

 

취소할 수 있다’거나, 아니면 ‘몇 %까지 인상된 범위 내에서만 수용하고, 그 이상이 되

 

면 권리양수도계약을 취소할 수 있다’는 취지로 명시적으로 계약서에 표시할 필요가

 

있다.

 

 

만약, 그러한 취지의 명시적인 합의가 없다면, 건물주가 어느 정도의 임대료 인상을 요

 

구할 경우에 권리양수도계약을 취소할 수 있는지 여부에 대해서 다툼의 소지가 많고

 

법리적으로 매우 애매하기 때문이다.

 

 

3. 건물주가 기피하는 업종이 있을 수 있다.

 

 

건물주가 입점을 원하지 않는 업종이 있을 수 있다.

 

 

소음과 악취를 싫어해 음식점이나 오락실, 노래방등을 기피하는 건물주도 있고,

 

중과세문제로 유흥주점을 기피하는 건물주도 있다.

 

 

만약 이러한 건물주의 기피업종을 사전에 체크하지 못하고 입점작업을 진행한다면

 

권리양수도계약이 마무리 되어 건물주와 본계약을 진행코자 할 때, 이미 돌아올 수 없는

 

강을 건넌 꼴이나 다름없다.

 

 

반드시 건물주의 기피업종을 사전에 체크해야 한다.

 

 

시설권리금은 법적으로 반환이 보장되지 않는 것이 일반적인 반면, 거래되는 시설권리금

 

의 액수는 상당한 실정이다.

 

그러다보니, 시설을 양도하는 측이나 중개업자측에서는 무리를 해서라도 다른 임차인에

 

게 시설을 양도하고자 시도하게 마련이고, 그 과정에서 건물주의 의사확인절차를 소홀히

 

하거나 심지어는 거짓말이 동원되고 있는 것이 현실이다.

 

더구나, 넘겨받은 시설권리금은 특별한 사정이 없는 한 반환이 법적으로 보장되지 않는

 

다는 점에서, 시설을 양수하는 측에서 더욱 주의를 기울여야 할 것이다.