2022년도 올 한해 부동산 시장 현재 사항과 예측 칼럼

2022년도 올 한해 부동산 시장 예측 칼럼

2022년도 부동산 시장은 GTX 역이나 유동성이 좋은 빌딩.그리고 상가 주택으로 매수자가 눈을 돌려 수익형 시장은 매수장 시장이 형성 되고 있으나 다른 부동산 시장은 풀이 기지개를 못피고 대통령 선거 이후를 생각 하며 숨 죽이고 있으습니다.

 

3월 초순부터 빌딩 공실이 없어 지면서 빌딩 수익 율이 높아 질거 라고 합니다. 상가 주택 이나빌딩에 투자를 눈치 보며 추천 해봅니다.

 

아파트도 상록수역등 GTX역이 생기는곳 위주로 다시 매수자가 투자를 한다고 하니 있다고 투자할 참고 하시고 고려해서 투자를하시길 권유 합니다.

 

그런데 작년에는 인위적으로 있는 자들의 강남쪽 부동산을 잡으려고 하다가 초가집에 불을 붙인꼴이 되어 버렸습니다. 앞으로는 시장의 흐름은 인위적이지 않고 활동적으로 높낮이가 정해 질수 있도록 부동산 정책이 올바르게 해결되어서 빈부의 격차가 없어 질수 있게 하였으면 합니다.

 

너무 글이 길어 지는 것 같아여기서 마무리 하겠습니다.

대통령 후보들이나 서울 시장이 용적율을 올리고 건폐율도 조정을 하여 최고 높이로 높낮이를 조정 하여 지금처럼 일편적이 아닌 높고 낮은 아파트가 공생적으로 어울릴수 있게 한다고 합니다.

 

용적율을 올리면 공급이 그만큼 늘기 때문에 공급의 효과가 나타날 것이며 재건축이나 재개발시 조합원의 추가 부담금이 그만큼 적어 지리라 판단이 됩니다.문제는 초과 수익의효과를 정부에서 얼만큼 가져가는 시행령이나 도시계획법을 조정 하느냐의 따라서 재건축,재개발 조합원 들의 이득은 변동이 올수도 있습니다.

 

요즘 가로 구역별 ,재건축 ,재개발이 유행처럼 번지고 있습니다.면적이 10000m2.또는 2~30세대가 조합원이 되어 조합의 갈등으로 사업을 집행 하기 어려웠던 일들을 작은 인원과 면적으로 사업을 할수 있기 때문에 공급 문제에 큰 도움이 될거라고 생각 합니다.

 

재개발이나 재건축에관심이 있으신분은 각시도 도시계획과에서 그 도시에 기본계획 도면을 보시고 투자 하는데 판단 기준을 해 주시길 바랍니다(도시 기본 계획은 20년 마다 주기적으로 만들게 공법에 적용이되고 있습니다.)

 

 

아파트 분양은 미분양이 되는곳도 있고 대출 문제로 포기 하는 사람도 생겼습니다.공급이 부족한 부동산 시장을 위하여 신도시 개발이나 재개발,재건축의 활성화.일부 정책에 완화로 인하여 재건축이나 재개발 시장이 눈치를 보고 있습니다.

 

부동산 시장은 더불어 민주당의 정책은 신도시 개발과 도시 주변 국공연 토지에 국민 주택을 먼저 아파트를 지으려고 하고 있으며 재개발.재건축도 추진을 하려고 있습니다. 국민의 힘당의 정책은 재건축이나 재개발을 위주로 개발을 하려고 하고 있으며 신도시 개발도 같이 추진도 하고 있습니다.

 

정반대로 만들어 져서 어느 쪽이 정권을 잡느냐 따라서 달라질것이란건 누구도 판단을 하고 있습니다. 두당의 주택 개발 기준이 재건축,재개발로 먼저 도시를 개발 시키거나 신도시나 국,공유지에 국민 주택을 짓는 문제로 정 반대의 이야기를 하고 있습니다.현재는 대출 문제로 인하여 부동산 시장은 숨 죽은 듯이 숨어 있습니다.

 

예전에 김대중 정권에서 부동산 시장을 풀어 주면서 물딱지로 부동산 시장이 활성화 되었습니다.

지역 조합은 직업이나 학력등이 맞는 사람이 합쳐저 조합을 만들고 그돈으로 땅을 사고 아파트를 짓는 권리를 말하는 겁니다.그러나 부동산 업자들의 장난으로 많은 피해가 있는 사고를 내서 사회적으로 큰 문제가 제기 되기도 하였습니다.

지금부터 경제 인터넷 신문과 부동산 전문가들의 칼럼을 읽어 보고 나름 판단 하여 글을 올리려고 합니다.

2022년도 각 용도에 따른 부동산 시장에 대한 미래를 생각 해 봅니다.

 

아파트 부동산 시장 :작년에 큰 문제가 된게 아파트 분양에 따른 분양권 권리금(일명 딱지가격)이 하늘을 치솟았습니다.저가 아파트는 돈많은 자들의 투자로 1억 이하가 가는곳은 각 지방에서 찾아서 통째로 한동을 사곤 하였습니다.

대출 이자가 싼 이유도 있지만 애초 부동산 정책중 강남을 잡으려는 정부에 부동산 정책이 시장에 반대로 적용 하여 있는자들의 돈놓고 돈먹기 시장을 형성 시켰습니다.지금에 와서는 이사람들은 빠져 나가고 상투에 참여를 한 실 수효 자들에게 큰 피해가 나타 나곤 하였습니다.

 

 

빌라시장은 요즘 아파트를 대신으로 신축 중심으로 올라가고 있습니다. 대통령이 누가 되느냐에 따라 재건축이나 재개발시 땅지분에 따라 분양 받을수 있는 권리가 그만큼 커지고 추가 부담금이 적어 집니다. 요즘 시행사에서 이주비용과 중도금 ,잔금 금리를 하방으로 대출 할수 있는 방법으로 재건축,재개발 지역에 주민에게 얘기 하고 있다고 합니다.

 

재건축이나 재개발이 활성화가 되면 구빌라에 대한 매가가 크게 오를거로 전망 합니다.

빌라 부지 개발에 대한 토지가 아닌 이상 가격 상승이 되질 안았습니다.그예로 절대 농지나 보전산지는 가격이 공시지가 보다 떨어 지는 곳도 생겼다고 합니다.

 

기타:도시형 생활 주택,오피 스텔 및생활형 숙박 시설로 건설이 되었고(주차장 법에 의해 1가구당 0.7%이하로 시행령이 만들어져 건설 업자들이 많이 건설 한걸로 알 고 있습니다).현재 대출 금리가현재 6%에가까이 다가 오고 있습니다.

한달 1억 대출을 하면 50만원 2억 대출 하면 100만원 합니다.

 

 

웬만한 영끌 들 가정 생활비에 절반이 들어 가고 있는데 앞으로 7%이상도 대출 금리가 될수 있다고 합니다.젊은 사람들이 아기를 안나는 이유가 애기 기르는데 비용이 살림비용에 절반이 넘는다고 합니다. 젊은 사람들이 생활하기가 힘들어지니 아이들 낳기가 힘들지요.이게 지금 현재 사항입니다.

 

기타사항: 리모델링 비용은 단독의 인테리아를 하려면 3.3025M2당 100만원 선이며 보통 150만원에서200만원 선에서 이뤄 지며 지역 마다당 500만원 이었으나 자재 및 인부들의 가격 상승으로 지금은 700만원 상에 이뤄 진다.(이 가격은 각 지역 마다 다르니 그리 알고 참고 사항으로 알고계시기 바랍니다)

 

 

전원 주택은 부동산 시장의 침체로 지금은 미분양이 되어 거의 짓지를 않은 형태입니다.

 

빌라:보통 다세다나 연립을 얘기 하는데 재개발이나 재건축시 지분당 가격이 하늘을 치솟아 올라 가는게 정상 적인데 지금은 아파트 시장이 고공으로 오름에 따라 빌라를 매매 하는 경우가 많아져 오래된 빌라도 가격이 많이 올랐습니다.

 

여지껏 대출이장에 하방에 따라 부동산 시장이 널을 뛰곤 했는데 dsr로 인하여 소득이 없는 사람은 거의 대출이 안되고

단독이나 상가 주택에 따른 대출은 거의 올스톱 중이다.

지금은 부동산 시장이 거의 올스톱 중이다.대출도 이자가 오름에 따라 집을산MZ들은 잠을 못잘 정도로 힘들다고 합니다.

 

앞으로6%이상 대출 금리가 오를거라고 전문가 들은 얘기 하고 있습니다.지금은 자기가 살 집이 아니면 신중 하게 생각을 하고 투자를 해야 한다.신도시도 상권이 형성 되고 안정적으로 값이형성 되려면 10년 이상으로 보는게정설이될것입니다

제일 문제가 재건축,재개발이냐.아님 신도시 개발이냐에 다라 부동산 시장은 변함이 달라 질 것이다.부동산 시장은 살아 있는 실물 시장입니다.

언제든지 실물 경제가 선행 하고 부동산 시장이 후행 하는 것이 정설입니다.

 

 

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현천가이.네이버 밴드 현천 부동산 연구소.다음 블로그 부동산을 연구 하는 현천

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